Investir dans un parking, fonctionnement et rentabilité

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Investir dans un parking peut être tentant.  À première vue les avantages sont nombreux, et les prix relativement bas attirent de plus en plus d’investisseurs désirant se lancer dans un premier achat immobilier. Cependant, avant de se lancer, il est nécessaire de bien comprendre les tenants et les aboutissants de ce type d’investissement.

Les frais liés à l’achat et la détention d’un parking

Avant d’investir dans un parking, il convient d’en estimer la rentabilité. Pour cela l’ensemble des frais doit être pris en compte. Concernant un parking, outre la fiscalité, il faudra acquitter :

  • Les frais de notaire

Pour un petit investissement, comme une place unique dans une ville de province, les frais de notaires peuvent être très conséquents, car une partie est fixe. Pour un parking de 10 000 €, une simulation donne un montant compris entre 1 200 € et 1900 € .

  • Les charges de copropriété

Comme pour un appartement, être propriétaire d’une place de parking engendre une participation aux frais de copropriété. Il peut s’agir des charges générales liées à l’exploitation d’un ascenseur si le parking est en sous-sol, nettoyage, gardiennage, éclairage, réfection … Une partie de ces charges étant récupérables auprès du locataire de la place le cas échéant.

  • La taxe foncière et la taxe d’habitation

Leurs montants varient en fonction de leur valeur cadastrale et de la commune dans laquelle se trouve le parking. La taxe d’habitation doit être acquittée par le locataire, il est exonéré si le parking ne constitue pas une dépendance de son habitation : situé à plus de 1 kilomètre de cette dernière. Pour une estimation, il est courant de considérer sur la taxe foncière s’élèvera à environ un loyer mensuel.

Investir dans un parking : la fiscalité

Les revenus issus de la location de parking sont des revenus fonciers classiques. Il est dès lors possible d’opter soit pour le régime du micro foncier soit le régime réel.

  • Le régime micro foncier

Il est applicable de plein droit à partir du moment où l’ensemble des revenus fonciers ne dépasse pas 15 000 €. Ce régime permet de pratiquer un abattement automatique de 30 %, le reliquat étant imposé au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

  • Le régime réel

Dans ce régime aucun abattement forfaitaire n’est appliqué, mais les frais réellement engagés sont déductibles des revenus fonciers bruts. Il peut s’agir des frais de réparation, d’amélioration, de gestion, d’assurance, intérêts d’emprunts …

Ainsi, il convient pour celui qui est éligible au régime micro foncier de déterminer si l’option pour le réel ne lui serait pas plus favorable, en d’autres termes si les charges déductibles (article 31 du CGI) sont supérieures à 30 % des loyers bruts.

La rentabilité moyenne brute d’un investissement dans une place de parking est estimée entre 5 et 10 %. Il faudra compter de 3.5 à 6 % pour du net.

L’achat en amodiation

Acheter en amodiation correspond à un achat en usufruit pour une durée déterminée. En raison du principe d’inaliénabilité du domaine public, les grands groupes gestionnaires de parkings comme VINCI proposent la vente de place pour une durée limitée. Pouvant aller jusqu’à 50 ans, ce titre de propriété peut être cédé librement durant toute la période détention.

Les places de parking se négocient directement auprès des concessionnaires ou sur le second marché auprès de particuliers. Leurs prix varient entre autres en fonction du nombre d’années restantes avant la fin de l’amodiation. Il est important de comprendre que ce type d’achat se fait à fonds perdus si la place est conservée jusqu’à la fin.

Choisir une place de parking

Les emplacements en centre-ville sont à privilégier en raison d’une forte demande et de la difficulté de créer de nouvelles places. Mais attention, paradoxalement être situé dans une zone à forte pénurie ne signifie pas que la rentabilité sera au rendez-vous. Le prix des places est parfois totalement décorélé du prix de la location : l’achat se paie au prix fort, mais les revenus ne sont pas proportionnels.

De même, il ne faut pas hésiter à visiter le parking avant tout investissement pour en vérifier l’état général ou la localisation de la place. Il est bien évident qu’un parking au premier sous-sol et proche d’une sortie ou même du gardien sera un emplacement convoité par les locataires.

Pour conclure

En raison du faible montant de l’investissement, il est important d’étudier chaque poste de recette et de dépense avant de se lancer. Une variation minime en valeur absolue du prix de location ou des frais, peut réduire drastiquement la rentabilité et transformer une bonne affaire en livret A . L’investissement dans un parking reste une manière alternative d’investir dans l’immobilier, comme peuvent l’être les nouveaux fonds en euros.

 

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