Investir dans les terres agricoles, l’or vert ?

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Après l’or jaune, l’or noir, l’or bleu, les grands fonds d’investissement se ruent maintenant sur l’or vert. Profitant d’un important décalage entre le prix de la terre et celui des denrées alimentaires, les grands investisseurs font main basse sur ce nouvel eldorado. Que ce soit en Afrique, en Amérique du Sud, en Asie, des dizaines de millions d’hectares de terres agricoles ont déjà changé de main. Les enjeux sont colossaux, à la hauteur des profits estimés. Mais, ce type d’investissement n’est pas pour tout le monde. Acheter des terres agricoles est déjà extrêmement compliqué en France, les risques sont démultipliés dans un pays étranger. Pourtant, des solutions existent. Vous pourrez les découvrir dans cet article.

En France, l’investissement dans des GFA (Groupements Fonciers Agricoles) n’est plus proposé comme produit d’épargne. Si vous êtes intéressé par un placement nature et écologique, présentant des avantages en matière de défiscalisation, lisez notre article sur le groupement forestier.

Acheter directement des terres agricoles en France

Investir directement dans la terre consiste à chercher sois même une exploitation, à l’estimer, puis la négocier. Il s’agira ensuite soit de s’installer en tant qu’agriculteur, soit de trouver un agriculteur désirant s’occuper des terres en échange d’un fermage.

Cependant, il faut être conscient de plusieurs points avant de se lancer :

  • La législation française est complexe et protectrice

La Société d’aménagement foncier et d’établissement rural  (SAFER) dispose d’un droit de préemption sur les terres agricoles. Cela signifie que lorsqu’une vente est finalisée devant le notaire, ce dernier en informe la SAFER qui dispose alors de deux mois pour,si elle le souhaite, faire annuler la vente au profit d’un agriculteur local. Il est dès lors extrêmement difficile de mettre la main sur des terres agricoles à moins d’être sois même un exploitant agricole, ou d’avoir au minimum un projet de ferme auberge.

  • Ce genre d’investissement est souvent important et peu liquide

En cas de besoin d’argent, céder la terre ne sera pas chose aisée et dans l’urgence on est toujours tenté de baisser les prix. Pour ceux qui  souhaitent se faire une idée de l’investissement nécessaire  le ministère de l’Agriculture a publié pour 2011 un barème de la valeur vénale moyenne des terres sur l’ensemble du territoire. Il est consultable à cette adresse.

  • C’est un placement à long terme

Le retour sur investissement doit se concevoir sur le long terme. Sur la dernière décennie, la SAFER estime que le prix des terres agricoles en France a augmenté de 60 %. Sur dix ans, le rendement annuel est donc de l’ordre de 4.8 %. Toutefois, cela n’inclut pas les revenus qu’il est possible de tirer de l’exploitation ou de la location de la terre.

Acheter des parts d’un Groupement Foncier Agricole (GFA)

Il s’agit en fait d’acheter des parts d’une société civile ayant pour objet la location à un exploitant de terres agricoles. Les revenus étant répartis entre les associés.

L’investissement dans des GFA a été largement plébiscité en raison son côté défiscalisant. En effet, si un bail à long terme est conclu avec l’exploitant, les parts de GFA ne rentrent pas dans l’assiette de calcul de l’ISF et disposent d’un important abattement (75 % dans la limite de 101 897 € par bénéficiaire) en matière de transmission gratuite (donation/succession).

Cependant, force est de constater qu’il n’existe plus de parts de GFA sur le marché. Il faut dès lors opter pour des investissements similaires dans des forêts par le biais d’un groupement foncier forestier (GFF), ou dans la vigne via les groupements viticoles (GFV). Ces derniers offrent les mêmes avantages que les GFA et sont beaucoup plus rependus.

Ce qu’il faut savoir sur les GFA /GFF /GFV :

  • Les rendements moyens annuels sont  compris entre 2.5 % et  4 %
  • Le ticket d’entrée se situe aux alentours de 2000 euros
  • Ce sont des investissements sur le long terme
  • Ce type de placement est fréquement utilisé pour défiscaliser l’ISF et préparer une transmission (succession/donation)
  • Lorsqu’une plus-value est réalisée lors de la revente des parts, le régime fiscal applicable est celui des plus-values immobilières

Acheter des terres agricoles à l’étranger

L’ONG GRAN a révélé le potentiel attendu par les grands fonds d’investissement faisant actuellement main basse sur les terres agricoles mondiales.

Les chiffres font tourner la tête. Les prévisions tournent entre 10 % annuel pour des terres en Europe et jusqu’à 400 % pour des terres en Afrique. Ce continent est d’ailleurs la première destination des investissements avec une part de marché de 66 %.

Ces investissements massifs sur un bien aussi sensible que les terres agricoles sont la source de nombreuses tensions géopolitiques. Dans de nombreux pays, à moins d’entretenir de très « riches » relations avec les dirigeants locaux, tout investissement semble hasardeux.

De surcroît, ne s’improvise pas propriétaire terrien qui veut. Certes les prix sont parfois sacrifiés, mais non sans raison. De multiples points doivent être pris en considération : richesse de la terre, proximité d’un point d’eau, de réseaux routiers… Il faut d’abord avoir une réelle expertise du pays, ou les moyens de s’offrir de l’aide, avant de penser à investir.

Concrètement, à moins de posséder une réelle expertise du pays, ce type d’investissement et de rendement sont impossibles à réaliser.

Investir dans des sociétés agricoles cotées en bourse

Le principe est donc d’acheter des actions de sociétés cotées en bourse, ayant comme activité l’achat et l’exploitation de terres. Certes, c’est beaucoup moins glamour que de posséder un ranch en Argentine, mais c’est également beaucoup plus simple.

Lorsque une société est située en Europe, il est possible de loger ses actions au sein d’un PEA, qui permet une exonération totale sur les plus-values au bout de 5 ans. De plus, la liquidité est le plus souvent totale. En cas de besoin, quelques jours devaient suffire pour récupérer votre investissent.

Pour celui qui souhaite investir depuis son salon, c’est la solution la plus prometteuse en terme de rendement mais aussi très certainement la plus risquée.

En conclusion

Investir dans des terres agricoles est plus compliqué qu’il n’y parait au premier abord. À moins d’être déjà  ou de vouloir devenir un exploitant agricole, l’achat de terres en direct semble délicat. Pour les personnes souhait diversifier leur épargne, la solution la plus simple consiste dans l’achat de parts de groupements fonciers forestiers ou viticoles qui offrent d’importantes opportunités de défiscalisation tant en matière d’ISF, de revenus, que de succession.

 

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