SCPI : valoriser l‘excédent de trésorerie d’une entreprise

L’investissement dans des parts de SCPI est connu chez les particuliers. On oublie souvent qu’il peut être particulièrement attractif pour les entreprises. Ces dernières l’utilisent pour valoriser leurs excédents de trésoreries. L’investissement en SCPI se fera en démembrement, par le biais de l’achat de l’usufruit pour une période courte. L’entreprise percevra alors 100 % du rendement de la SCPI, tout en ayant payé un faible pourcentage de son prix réel. De plus, l’entreprise pourra pratiquer un amortissement sur la valeur des parts de SCPI ainsi acquises.

Acquisition en démembrement de parts de SCPI

Les parts de SCPI peuvent s’acheter soit en pleine propriété, soit démembrées (c’est-à-dire que l’on peut acheter séparément la nue-propriété ou l’usufruit).

Investir dans la nue-propriété de parts de SCPI vous permet de les acheter à un prix inférieur à celui que vous paierez si vous choisissez de les acquérir en pleine propriété. Durant les premières années du démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu de son investissement. Pour les particuliers, cette option présente entre autres l’avantage d’exclure cet investissement de leur assiette taxable à l’ISF.

À l’inverse, investir dans l’usufruit de parts de SCPI permet de percevoir les revenus issus de ces parts durant une période prédéfinie à l’avance. Là aussi, à l’achat, une décote est appliquée sur le prix de la pleine propriété de ces parts.

C’est cette deuxième option qui intéresse généralement les entreprises.

Valoriser l’excédent trésorerie d’entreprise

Acheter l’usufruit de parts de SCPI est une option de placement intéressante pour les entreprises ayant un excédent de trésorerie récurant pour deux raisons principales :

  • Le rendement retiré est particulièrement attractif
  • L’entreprise peut amortir la valeur de ses parts, ce qui lui offre un avantage fiscal

Rendement des parts SCPI

Généralement, on constate que l’acquisition de l’usufruit s’effectue pour une durée avoisinant les 5 ans. Dans ce cas, la décote applicable au prix d’achat sera d’approximativement 80 % de la valeur des parts en pleine propriété. Cela signifie qu’acheter l’usufruit sur 5 ans d’une part de SCPI coûtera à l’entreprise 20 % du prix de cette part.

Sachant que durant 5 ans, l’entreprise touchera 100 % des revenus de la part en question, on comprend aisément que le rendement proportionnel au prix d’acquisition sera particulièrement attractif.

En revanche, il est important de noter qu’acheter l’usufruit de parts de SCPI est un investissement à fonds perdu. En effet, à l’extinction de l’usufruit, l’usufruitier ne récupère rien, c’est le nu-propriétaire qui récupère la pleine propriété des parts.

Amortissement comptable des parts de SCPI

D’un point de vue fiscal, investir dans l’usufruit de parts de SCPI permet d’amortir ces parts pour leur valeur d’acquisition sur la période de vie de l’usufruit.

Pour pouvoir bénéficier de cet amortissement, l’administration fiscale impose 3 conditions :

–          La durée de vie de l’usufruit doit être limitée est définie.

–          L’entreprise doit percevoir les revenus de cet usufruit de manière régulière. Les loyers sont généralement distribués tous les trois mois par les sociétés en charge de la gestion des SCPI.

–          L’entreprise doit pouvoir céder la nue-propriété de ses parts à tout moment.

Cet amortissement permettra de réduire l’imposition des revenus de cet investissement sur toute la période durant laquelle ils seront peçus.

Exemple d’utilisation de SCPI pour une entreprise

Une SCPI au rendement de 5 % propose des parts de 1 000 € démembrées sur 5 ans.

La valeur de l’usufruit est évaluée à 20 % de la valeur de la pleine propriété soit 200 € et la valeur de la nue-propriété à 80 % soit 800 €.

  • M Martin achète la nue-propriété de 100 parts pour 80 000 €.

Il ne percevra aucun revenu durant 5 ans. Au bout de 5 ans, il récupèrera la pleine propriété de ces parts de SCPI (qui auront alors une valeur de 100 000 €) sans être imposé sur la plus-value réalisée.

Durant les 5 années de démembrement, les 80 000 € de nue-propriété détenus par M. Martin ne seront pas soumis à l’ISF ce qui représente pour lui une économie d’impôt de 5 000 € sur 5 ans (taux marginal d’ISF 1,25 %).

Après les 5 années de démembrement, le rendement perçu par M Martin sera supérieur aux 5 % initiaux, car il n’aura acheté les parts que 80 % de leur valeur.

  • La société SOCIETY imposée à l’IS achète l’usufruit pour 5 ans des parts

Elle achète donc 100 parts pour 20% de leur valeur réelle, soit 20 000 €.

Pendant 5 ans elle percevra 5 % de la valeur de ces parts en pleine propriété

SOCIETY pourra amortir ces 20 000 € d’investissement sur la période de démembrement, soit un amortissement annuel de 4 000 €.

En résumé :

  • Sur ces 5 années, SOCIETY recevra 5 000 € par an de rendement,
  • Elle pourra amortir l’achat et ne sera donc fiscalisé que sur 1 000 € par an,
  • Elle paiera chaque année 333 € d’impôts sur le rendement
  •  A la fin de cette période de démembrement de 5 ans, SOCIETY ne récupèrera pas le capital investi, soit 20 000 €.

Le gain net final pour l’entreprise est donc de 3 335 €, soit un TRI de 5.37 % pour cette opération. Si l’entreprise avait placer son excédent de trésorerie sur un compte à terme rémunéré 1.75%, son gain net en fin de période aurait été de 1 200 € .