SCPI à capital fixe ou variable, présentation et mises en garde

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Une SCPI est une société  civile  dont le capital est divisé en parts sociales. Les investisseurs acquièrent les parts de la SCPI, et cette dernière utilise les fonds ainsi collectés pour investir dans de l’immobilier de bureaux, des fonds de commerce… En parallèle, une société de gestion s’occupe de percevoir les fonds et de choisir les biens détenus par la SCPI. Elle assure également la gestion au quotidien, et de la société, et des biens immobiliers. Il existe deux types de SCPI distinguées par la forme de leur capital :  les SCPI à capital fixe ou  les SCPI à capital variable. Cela va avoir plusieurs conséquences notamment pour la constitution, l’acquisition et la cession de parts. Présentation des deux grandes familles de SCPI.

SCPI à capital fixe, présentation

La qualification de « capital fixe » ne signifie pas que le capital fixé à l’origine ne peut pas être modifié. Cela signifie qu’il ne pourra pas varier en permanence. Les augmentations de capital sont décidées par la société de gestion. C’est cette dernière qui fixe la quantité et la durée de l’augmentation de capital de la SCPI.

Pour pouvoir effectuer l’augmentation, il faut que deux conditions soient réunies :

  • ¾ de la précédente augmentation de capital doit avoir été investie dans des biens
  • Les anciennes parts ne peuvent être cédées à un prix inférieur aux nouvelles parts

S’il n’y a pas d’augmentation de capital, les personnes désirant rentrer dans le capital d’une SCPI à capital fixe devront passer par le marché secondaire. C’est-à-dire qu’ils devront trouver un associé qui souhaite vendre ses parts.

Les confrontations (achat-vente) sur le marché secondaire peuvent être hebdomadaires, mensuelles, bimensuelles…

Mise en garde sur les  SCPI à capital fixe

La caractéristique de capital fixe implique donc l’apparition du jeu de l’offre et la demande dans la fixation du prix de parts.

Il est donc possible avec une SCPI à capital fixe de réaliser un investissement sur le marché secondaire dont le prix n’est pas en corrélation avec la valeur acquise, la valeur réelle des parts.

En d’autres termes, il est possible de sous-payer, mais aussi de sur payer les parts de SCPI à capital fixe, en fonction de l’attrait que les autres investisseurs ont pour elles.

Présentation des SCPI à capital variable

Dans une SCPI à capital variable, le capital est plafonné par les statuts. Tant qu’il n’est pas atteint, les particuliers peuvent souscrire au capital.

Un autre point spécifique à la SCPI à capital variable concerne la sortie des associés. En effet, dans une SCPI à capital fixe, les associés doivent trouver un acheteur. Dans une  SCPI à capital variable, les associés peuvent revendre leurs parts à tout moment. Elles seront rachetées par la SCPI elle-même qui pourra en émettre de nouvelles. Par contre, l’associé ne pourra pas revendre ses parts directement à un nouvel associé.

La valeur des parts est dite « réelle », elle est fixée en fonction de la valeur du parc immobilier. Il n’y a pas le même jeu spéculatif que sur les SCPI à Capital fixe.

Mise en garde sur les SCPI  à capital variable

Théoriquement, la société de gestion s’engage donc à organiser la revente des parts d’un souscripteur sortant  d’une SCPI à capital variable. Cependant, cela ne veut pas dire qu’elle garantit dans tous les cas la reprise des parts.

Ainsi, dans les faits, avant de pouvoir revendre ses parts il faut que la société gérant la SCPI à capital variable ait d’abord trouvé une contrepartie, un acquéreur. Si un grand nombre de parts sont à la vente et ne trouvent pas preneur, la valeur des parts est fixée non plus en fonction de la valeur réelle de l’immobilier, mais en confrontant l’offre et la demande. Cette procédure suspend la variabilité du capital.

Enfin, l’afflux d’argent peut devenir problématique, car il pousse les gérants à acheter de plus en plus de biens immobiliers ce qui dans certains cas peut se faire au détriment de la qualité. Il est donc primordial que la société de gestion conserve un bon équilibre entre collecte et investissement sous peine d’impacter la performance globale.

En conclusion

L’investissement dans l’immobilier professionnel a été démocratisé grâce à l’apparition des SCPI. D’ailleurs les Français ne s’y sont pas trompés, chaque année le niveau de collecte bat des records. C’est un placement qui ne manque pas d’attrait, mais qui doit cependant être envisagé avec beaucoup de vigilance. Les écueils sont nombreux, et il ne faut pas céder trop vite aux sirènes du rendement. Comme toujours, l’achat de parts de SCPI doit surtout s’envisager comme un élément d’une stratégie globale qui doit être définie en premier lieu.

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