La fiscalité des plus-values immobilières

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Le régime des plus-values immobilières est en perpétuel changement. Au cours de l’année 2013, le gouvernement a ainsi modifié les modalités d’abattement, différencié l’abattement pour l’application du taux d’imposition de 19% de celui s’appliquant aux prélèvements sociaux, et a introduit une surtaxe sur les plus-values supérieures à 50 000 €. Depuis le 01 janvier 2016,  l’abattement supplémentaire de 30 % qui bénéficiait aux vendeurs de terrains à bâtir n’a pas été reconduit.

Les éléments de calcul de la plus-value

Plus-value brute = Prix de cession – Prix d’acquisition

Prix de cession = Prix de vente + charges et indemnités prévues dans l acte – Frais (diagnostic énergétique…) – TVA acquittée

Prix d’acquisition (avec justificatifs) = Prix d’achat + charges et indemnités (à justifier) + frais d’acquisition (à justifier) + Travaux (à justifier) + Frais de voirie (à justifier)

Prix d’acquisition (sans justificatifs) = Prix d’achat  + majoration forfaitaire de 7.5% + majoration forfaite de 15 % si propriétaire depuis plus de 5 ans

Plus-value nette = Plus-value brute – Abattements

Le calcul de la plus-value immobilière sur un bien démembré

 On rencontre dans cette catégorie plusieurs possibilités :
 
  • Vente de la pleine propriété ou de l’usufruit d’un bien détenu en pleine propriété

Prix de cession = prix retenu dans l’acte authentique

Prix d’acquisition = c’est une fraction du prix en pleine propriété calculé en fonction de l’âge de l’usufruitier au jour de la vente (article 669 du CGI )

GE
de l’usufruitier

VALEUR
de l’usufruit

VALEUR
de la nue-propriété

Moins de :  
21 ans révolus

90 %

10 %

31 ans révolus

80 %

20 %

41 ans révolus

70 %

30 %

51 ans révolus

60 %

40 %

61 ans révolus

50 %

50 %

71 ans révolus

40 %

60 %

81 ans révolus

30 %

70 %

91 ans révolus

20 %

80 %

Plus de 91 ans révolus

10 %

90 %

  • Vente d’un droit isolé acquis de manière isolée (nue propriété ou usufruit)

Prix de cession = prix stipulé dans l’acte authentique ou application du barème de l’article 669 du CGI.

Prix d’acquisition = prix de l’usufruit ou de la nue propriété stipulé dans l’acte authentique.

  • Cession de la pleine propriété après réunion de la nue-propriété et de l’usufruit

Si l’usufruit à été acquis par extinction (cas des donations en réserve d’usufruit)

Prix acquisition = valeur du bien en pleine propriété au jour de la donation de la nue-propriété

Prix vente = valeur retenue dans l’acte

Si l’usufruit a été acquis à titre onéreux après donation de la nue-propriété

Prix acquisition = valeur de la nue-propriété retenue dans l’acte + prix acquisition de l’usufruit

Prix de cession = prix stipulé dans l’acte authentique

Plus-values immobilière sur la résidence principale

En préambule, il est important de rappeler que les taxes sur les plus-values immobilières ne s’appliquent que sur les résidences secondaires ou sur les biens mis en location. En d’autres termes, la résidence principale ainsi que les terrains à bâtir échappent totalement à l’imposition.

Le principe des abattements sur les plus-values immobilières

Pour mémoire, la loi prévoit une exonération grâce un abattement progressif évoluant en fonction du nombre d’années de détention. Les modalités d’application de cet abattement changent régulièrement au gré de l’imagination des politiques.

Pour simplifier les choses, la loi prévoit de différencier l’abattement sur le taux d’imposition de 19 %, de celui sur les prélèvements sociaux de 17.2 %.

Concrètement, le contribuable ne paiera plus l’impôt de 19% après 22 ans, mais continuera à payer en partie les prélèvements sociaux jusqu’à’ 30 ans.

Les barèmes sont les suivants :

Années de détentionAbattement sur l’impôt de 19%Abattement sur les prélèvements sociaux de 17,2% (2019)Taux d’imposition total hors surtaxe
00%0,00%36,20%
10%0,00%36,20%
20%0,00%36,20%
30%0,00%36,20%
40%0,00%36,20%
50%0,00%34,50%
66%1,65%34,77%
712%3,30%33,35%
818%4,95%31,92%
924%6,60%30,50%
1030%8,25%29,08%
1136%9,90%27,65%
1242%11,55%26,23%
1348%13,20%24,80%
1454%14,85%23,38%
1560%16,50%21,96%
1666%18,15%20,53%
1772%19,80%19,11%
1878%21,45%17,69%
1984%23,10%16,26%
2090%24,75%14,84%
2196%26,40%13,41%
22100%28,00%12,38%
23100%37,00%10,83%
24100%46,00%9,28%
25100%55,00%7,74%
26100%64,00%6,19%
27100%73,00%4,64%
28100%82,00%3,09%
29100%91,00%1,54%
30100%100,00%0,00%

 

Application de l’abattement des plus-values immobilières sur un bien démembré

  •  Cession d’un droit démembré sur un bien acquis en pleine propriété

La durée de détention est calculée à partir de la date de l’acquisition de la pleine propriété du bien

  • Cession de la pleine propriété du bien après réunion de la propriété (cas des donations)

La durée de détention commence à la date d’acquisition (ou donation) du premier droit.

Présentation de la surtaxe immobilière sur les plus-values imposables

Cette taxe s’applique sur les plus-values imposables, donc après application de l’abattement pour durée de détention, réalisées sur des biens déjà bâtis. Son montant varie en fonction de la plus-value imposable dégagée.

 

Montant de la plus-valueMontant de la taxe additionnelle  (Pv= Plus Value imposable)
Source : Direction générale des impôts
Entre 50 001 € et 60 000 €2% x PV – (60 000 – PV) x 1/20
Entre 60 001 € et 100 000 € 2% x PV
Entre 100 001 € et 110 000 € 3% x PV – (110 000 – PV) x 1/10
Entre 110 001 € et 150 000 €3% x PV
Entre 150 001 € et 160 000 € 4% x PV – (160 000 – PV) x 15/100
Entre 160 001 € et 200 000 € 4% x PV
Entre 200 001 € et 210 000 € 5% x PV – (210 000 – PV) x 20/100
Entre 210 001 € et 250 000 € 5% x PV
Entre 250 001 € et 260 000 € 6% x PV – (260 000 – PV) x 25/100
Supérieur à 260 000 € 6% x PV

La taxe devra être réglée par le cédant au moment de la cession.

L’impact de la surtaxe pour les plus-values  imposables supérieures à 50 000 €

Cette taxe sur les plus-values immobilières vient s’ajouter au prélèvement forfaitaire de 19 % déjà mis en place ainsi qu’aux prélèvements sociaux actuellement de 17.2 % (en 2019).

La taxe globale s’applique sur la plus-value diminuée du pourcentage de l’abattement prévue par la loi en fonction de la durée de détention du bien.

En conclusion

À moins d’être dans l’urgence, nul doute que certains propriétaires devraient reporter la vente de leur bien pour faire jouer au mieux le mécanisme d’abattement sur les plus-values immobilières. Depuis des années il est de bon ton de s’offusquer devant les difficultés que rencontrent les Français pour se loger. Pourtant, les gouvernements successifs n’ont de cesse de taxer les propriétaires en augmentant les prélèvements sur les plus-values immobilières, sclérosant ainsi toujours plus le marché. Une situation quelque peu paradoxale.

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