La fiscalité des plus-values immobilières

Le régime des plus-values immobilières est en perpétuel changement. Au cours de l’année 2013, le gouvernement a ainsi modifié les modalités d’abattement, différencié l’abattement pour l’application du taux d’imposition de 19% de celui s’appliquant aux prélèvements sociaux, et a introduit une surtaxe sur les plus-values supérieures à 50 000 €. Depuis le 01 janvier 2016,  l’abattement supplémentaire de 30 % qui bénéficiait aux vendeurs de terrains à bâtir n’a pas été reconduit.

Plus-values immobilière sur la résidence principale

En préambule, il est important de rappeler que les taxes sur les plus-values immobilières ne s’appliquent que sur les résidences secondaires ou sur les biens mis en location. En d’autres termes, la résidence principale ainsi que les terrains à bâtir échappent totalement à l’imposition.

Présentation de la surtaxe immobilière

Cette taxe s’applique sur les plus-values immobilières réalisées sur des biens déjà bâtis. Son montant varie en fonction de la plus-value dégagée.

Montant de la plus-value Montant de la taxe

Entre  50 000 et 100000 €

2 %

Entre  100 000 et 150 000 €

3 %

Entre  150 000 et 200 000 €

4 %

Entre  200 000 et 250 000 €

5 %

Plus de 250 000 €

6 %

La taxe devra être réglée par le cédant au moment de la cession.

L’impact de la surtaxe pour les plus-values supérieurs à 50 000 €

Cette taxe sur les plus-values immobilières vient s’ajouter au prélèvement forfaitaire de 19 % déjà mis en place ainsi qu’aux prélèvements sociaux actuellement de 15.5 %.

Les taux effectifs globaux de taxation des plus-values immobilières sont donc les suivants :

Montant de la plus-value Taxe Globale

Entre  50 000 et 100000 €

36.5 %

Entre  100 000 et 150 000 €

37.5 %

Entre  150 000 et 200 000 €

38.5 %

Entre  200 000 et 250 000 €

39.5 %

Plus de 250 000 €

40.5 %

La taxe globale s’applique sur la plus-value diminuée du pourcentage de l’abattement prévue par la loi en fonction de la durée de détention du bien.

Le principe des abattements sur les plus-values immobilières

Pour mémoire,   la loi prévoit une exonération grâce un abattement progressif évoluant en fonction du nombre d’années de détention. Les modalités d’application de cet abattement changent régulièrement au gré de l’imagination des politiques.

Pour simplifier les choses, la dernière version de cette loi fiscale prévoit de différencier l’abattement sur le taux d’imposition de 19 %, de celui sur les prélèvements sociaux de 15.5 % !

Concrètement, le contribuable ne paiera plus l’impôt de 19% après 22 ans, mais continuera à payer en partie les prélèvements sociaux jusqu’à’ 30 ans.

Les barèmes sont les suivants :

Année de détention Abattement sur l’impôt de 19% Abattement sur les prélèvements sociaux de 15,5% Taux d’imposition hors surtaxe
0 0% 0,00% 34,50%
1 0% 0,00% 34,50%
2 0% 0,00% 34,50%
3 0% 0,00% 34,50%
4 0% 0,00% 34,50%
5 0% 0,00% 34,50%
6 6% 1,65% 33,10%
7 12% 3,30% 31,71%
8 18% 4,95% 30,31%
9 24% 6,60% 28,92%
10 30% 8,25% 27,52%
11 36% 9,90% 26,13%
12 42% 11,55% 24,73%
13 48% 13,20% 23,33%
14 54% 14,85% 21,94%
15 60% 16,50% 20,54%
16 66% 18,15% 19,15%
17 72% 19,80% 17,75%
18 78% 21,45% 16,36%
19 84% 23,10% 14,96%
20 90% 24,75% 13,56%
21 96% 26,40% 12,17%
22 100% 28,00% 11,16%
23 100% 37,00% 9,76%
24 100% 46,00% 8,37%
25 100% 55,00% 6,97%
26 100% 64,00% 5,58%
27 100% 73,00% 4,18%
28 100% 82,00% 2,79%
29 100% 91,00% 1,39%
30 100% 100,00% 0,00%

 

En conclusion

Le taux marginal de 40.5 % pourrait être considéré comme confiscatoire par les propriétaires. À moins d’être dans l’urgence, nul doute que certains devraient reporter la vente de leur bien pour faire jouer au mieux le mécanisme d’abattement sur les plus-values immobilières. Depuis des années il est de bon ton de s’offusquer devant les difficultés que rencontrent les Français pour se loger. Pourtant, les gouvernements successifs n’ont de cesse de taxer les propriétaires en augmentant les prélèvements sur les plus-values immobilières, sclérosant ainsi toujours plus le marché. Une situation quelque peu paradoxale.



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