LMP : Loueur en Meublé Professionnel , le statut du rentier

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Le statut de loueur en meublé professionnel implique un investissement en direct dans des appartements qui seront par la suite équipés et loués, ou indirect dans des résidences de tourismes, séniors, étudiantes, affaires, Ephad. C’est un statut relativement élitiste en raison de ses conditions d’accès draconiennes. Cependant, pour ceux qui peuvent en bénéficier, il offre des avantages de taille, notamment pour ceux qui souhaitent arrêter leur activité professionnelle bien avant la retraite.

Les conditions pour acquérir le statut de LMP

Depuis la réforme de 2018, devenir loueur en meublé professionnel exige de réunir cumulativement deux conditions :

  • Recevoir des recettes des locations supérieures à 23 000 € par foyer fiscal

Il s’agit des recettes uniquement issues de la location meublée, ainsi les revenus provenant de produits financiers ou de la cession d’actifs immobilisés ne sont pas pris en compte. Compte tenu des rendement actuels, obtenir 23 000 € de revenus des locations implique un investissement initial de l’ordre de 450 000 € pour obtenir le statut de LMP.

  • Ces recettes doivent en outre représenter plus de 50 % des revenus du foyer fiscal

Le terme revenu englobe : traitement, salaires, pensions, rentes viagères, BIC hors location meublé, BNC, revenu de gérant et associé.

Le non-respect de ces conditions peut entraîner le changement de statut de LMP à LMNP, d’une année sur l’autre.

La fiscalité du loueur en meublé professionnel

Le principal attrait du statut de LMP réside dans sa fiscalité.

  • Premièrement, le déficit issu de l’activité de LMP peut être déduit du revenu global des 6 années suivantes du loueur en meublé professionnel.

Les charges imputables pour déterminé le revenu net du  loueur en meublé professionnel sont : les charges locatives, mais aussi celles liées à l’acquisition (intérêts d’emprunt et primes d’assurance), les charges liées à l’activité professionnelle (cotisations vieillesse/allocations familiales), les dépenses d’entretien et de réparation.

  • Deuxièmement, la valeur d’achat de l’immeuble peut faire l’objet d’un amortissement linéaire calculé sur la durée d’utilisation.

Cet amortissement ne peut être supérieur aux loyers perçus diminués des charges liées à la location (Art.39C du CGI). Le déficit se fait donc avec les autres charges. Le calcul de l’amortissement est relativement complexe, chaque partie de l’immeuble ayant une durée différente. Par exemple, 50 ans pour la façade qui représente entre 5 et 20 % de la valeur de l’immeuble. Les règles de calcul de l’amortissement appliquées par un loueur en meublé professionnel sont les mêmes que pour un non professionnel.

  • Troisièmement, le loueur en meublé professionnel bénéfice d’une exonération d’imposition des plus-values immobilières.

Cette exonération a lieu quelque soit la durée de détention du bien à condition que : la moyenne des revenus tirés de la location des deux dernières années n’excède pas 90 000 € HT, et que le loueur en meublé professionnel ait le statut depuis plus de cinq ans.

  • Quatrièmement, en raison du caractère professionnel de l’activité  les biens immobiliers relatifs à votre statut de LMP sont exonérés d’Impôt sur la fortune Immobilière (IFI).

Le statut idéal pour un rentier

Outre sa fiscalité très avantageuse qui permet de tirer des revenus défiscalisés sur une très longue période, le statut de LMP est aussi une solution optimale pour celui qui souhaite arrêter son activité principale. Ainsi, il permet de continuer à bénéficier d’une couverture maladie, de valider des trimestres de retraite, et de toucher une rémunération régulière. C’est une solution de choix pour un chef d’entreprise souhaitant céder son activité sans toutefois être en âge de prendre sa retraite. D’autant plus que comme dans l’achat de SCPI, il est possible de se décharger totalement de l’administration en investissant dans des résidences de services comme des Ehpad.

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