Le démembrement de parts de SCPI

Investir dans une SCPI permet d’acquérir des parts d’une société civile ayant pour objet l’acquisition et la gestion d’un parc immobilier. Le rendement, à savoir les loyers et les revenus financiers liés à la gestion de la société, est ensuite reversé aux investisseurs. Les parts de SCPI détenues par les investisseurs peuvent faire l’objet d’un démembrement. Le démembrement permet d’affecter la propriété des parts de SCPI à une personne, et les revenus qui en sont tirés à une autre.  Pour les deux protagonistes, le démembrement de parts de SCPI amène avantages et inconvénients. En voici le fonctionnement.

Présentation du démembrement de parts de SCPI

Démembrement temporaire

Le démembrement  temporaire de parts de SCPI signifie que la nue-propriété et l’usufruit ne sont séparés que pour une durée déterminée, dans la majorité des cas 5 ou 10 ans.  Durant cette période, l’usufruitier perçoit les loyers versés par la SCPI, mais les parts restent la propriété du nu-propriétaire. Une fois cette période écoulée, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts (usufruit + nue-propriété).

La valeur de la part d’une SCPI dans le cadre d’un démembrement temporaire est calculée selon une clef de répartition qui dépend de la durée du démembrement.

  • Démembrement pour 5 ans :  Le nu-propriétaire paye 80 % de la valeur des parts – l’usufruitier paye lui 20 %
  • Démembrement pour 10 ans : 65 % pour le nu-propriétaire  – 35% pour l’usufruitier

Techniquement, le démembrement est le plus souvent organisé par le promoteur de la SCPI au moment de la commercialisation. Il est cependant possible d’acheter une SCPI en démembrement sur le marché secondaire.

Démembrement viager

Dans le cadre de l’optimisation de la transmission d’un patrimoine, le démembrement de parts de SCPI est viager et permet une transmission à moindre coût..

Avantages et inconvénients du démembrement temporaire de parts de SCPI

Pour le nu-propriétaire

Avantages

  • Décote à l’achat (-33% dans le cadre de parts démembrées 10 ans)
  • La valeur de la nue-propriété n’est pas imposable à l’ISF
  • L’absence de revenu permet de ne pas être imposé au titre de l’impôt sur le revenu
  • La récupération de l’usufruit n’est pas considérée comme une plus-value est n’est donc pas imposée comme tel
  • Pas d’aléas locatifs durant les années de démembrement

Inconvénients

  • Pas de revenus perçus qu’à la fin du démembrement
  • Le capital n’est pas garanti, la valeur des parts de la SCPI peut varier (dans un sens ou dans l’autre)

Pour l’usufruitier

Avantages

  • Forte décote à l’achat (pour une part démembrée 10 ans, le prix de vente représentera 33% de la valeur initiale de cette dernière).
  • Le rendement est donc particulièrement attractif.

Inconvénients

  • Ne possède plus rien à la fin de la période de démembrement
  • Redevable de l’impôt sur le revenu
  • Redevable de l’ISF sur la valeur de la pleine propriété (usufruit + nue-propriété)

Exemple d’application du démembrement de SCPI

Monsieur MARTIN, 55 ans, possède un patrimoine de 1 300 000 € et ses revenus actuels le situe dans la tranche marginale d’imposition à 41%

Son fils Thomas, 20 ans, est étudiant et a besoin d’une aide financière durant les 10 prochaines années, le temps de terminer ses études et de se lancer dans la vie active.

Monsieur MARTIN décide d’investir 100 000 € dans des SCPI démembrées pour une durée de 10 ans. Il donne l’usufruit temporaire de ces parts à Thomas.

Ces SCPI ont un rendement annuel de 5% et rapportent donc 5 000 € chaque année.

  • Durant 10 ans, Thomas percevra le rendement annuel de 5 000 €
  • La valeur des parts de SCPI sort du patrimoine imposable à l’ISF de Monsieur MARTIN
  • L’investissement comptant a permis à M. Martin de passer sous la barre des 1 300 00 € qui déclenche l imposition à l’ISF
  • Les revenus seront imposés selon  la tranche marginale d’imposition de Thomas et non celle de Monsieur MARTIN
  • Au bout de 10 ans, Monsieur MARTIN récupèrera la pleine propriété de ses parts.
  • Alors âgé de 65 ans, Monsieur MARTIN pourra prendre sa retraite et profiter à son tour du rendement des SCPI qui seront faiblement imposées en comparaison au taux marginal d’imposition auquel il était soumis pendant son activité.

Le démembrement viager des parts de SCPI

Le démembrement viager des parts de SCPI est généralement utilisé afin d’optimiser la transmission de ces dernières.

Le propriétaire démembre ses parts et effectue une donation de la nue-propriété.

La valeur de l’usufruit dépend alors de l’âge de l’usufruitier :

 

Âge de l’usufruitier Valeur de l’usufruit (% de la valeur de la pleine propriété) Valeur de la nue-propriété (% de la valeur de la pleine propriété)

0 – 20

90%

10%

21 – 30

80%

20%

31 – 40

70%

30%

41 – 50

60%

40%

51 – 60

50%

50%

61 – 70

40%

60%

71 – 80

30%

70%

81 – 90

20%

80%

91 et plus

10%

90%

 

Au fil du temps, l’usufruit va perdre de la valeur jusqu’à s’éteindre. Le nu-propriétaire récupèrera alors la pleine propriété des parts.

Cette pratique permet de réduire le montant des droits de donation qui ne seront appliqués que sur la valeur de la nue-propriété au jour de la donation.

Exemple d’application

Monsieur DURANT, âgé de 58 ans, possède 200 000€ de SCPI. Son seul héritier est Fabien, son fils.

La loi sur les donations permet à chaque parent d’effectuer un don de 100 000€ par enfant tous les 15 ans.

Monsieur DURANT décide de démembrer ses parts de SCPI. Il donne la nue-propriété à Fabien.

 

Âge de l’usufruitier Valeur de l’usufruit (% de la valeur de la pleine propriété) Valeur de la nue-propriété (% de la valeur de la pleine propriété)

0 – 20

90%

10%

21 – 30

80%

20%

31 – 40

70%

30%

41 – 50

60%

40%

51 – 60

50%

50%

61 – 70

40%

60%

71 – 80

30%

70%

81 – 90

20%

80%

91 et plus

10%

90%

 

Monsieur DURANT a 58 ans, la valeur de la nue-propriété est donc de : 200 000€ x 50% = 100 000€

Fabien ne sera donc pas imposé sur cette donation. Au décès de son père, il récupèrera la pleine propriété de ces parts de SCPI sans être de nouveau imposé dessus.