La loi Scellier 2012, l’avènement du BBC

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La loi Scellier soutient  la construction de logements neufs depuis des années, pour le meilleur et parfois pour le pire. Si elle a fait la fortune de certains marchands de défiscalisations se disant gestionnaires de patrimoine,  son efficacité fût plus nuancée pour les investisseurs. A l’heure des grandes économies, le gouvernement vient une nouvelle fois de modifier les conditions d’application du dispositif Scellier pour 2012. Voici les contours de la nouvelle loi.

Le Scellier classique

La loi Scellier offre une réduction d’impôt pour la construction de logements neufs ou la transformation d’un local en logement, en échange de certains engagements du propriétaire. Le dispositif Scellier « Classique » concerne les logements situés en France métropolitaine.

Pour 2012 l’avantage fiscal offert est de :

  • 13% pour un logement ayant le label Bâtiment Basse Consommation (BBC),
  • 6 % pour un logement non BBC.

Il se calcule sur le prix de revient du logement, avec un plafond d’investissement de 300 000€ par an et par foyer fiscal. En outre, depuis 2012 le prix du logement au métre carré est aussi plafonné en fonction de sa localisation géographique.

Pour bénéficier de cette réduction d’impôt le propriétaire s’engage à louer son appartement pendant 9 ans, et le loyer ne doit pas dépasser un plafond fixé par l’administration en fonction de la situation géographique du bien.

Le Scellier Intermédiaire ou Scellier Social

L’option au Scellier intermédiaire vaut à la fois pour le Scellier Classique et le Scellier outre-mer. Elle consiste à ajouter au principe de plafonnement des loyers, des conditions de ressources dans le choix des locataires. Ces derniers doivent percevoir des revenus inférieurs au plafond indiqué par l’administration.

L’option Scellier intermédiaire permet de prolonger l’engagement de mise en location en échange d’une augmentation de la réduction d’impôt accordée :

  • +1.33%/an durant 3 ou 6 ans, en plus des 9 ans initiaux.

De plus, le Scellier intermédiaire permet de bénéficier d’une déduction sur le montant des loyers déclarés de :

  • 30% si vous avez optez pour le régime réel (par opposition au micro-foncier), ou d’une déduction spécifique
  • 30%/60%/70% en présence d’un accord avec l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH).

Plafonds des loyers Scellier 2012

 

Secteur Libre Secteur Intermédiaire
Zone A BIS : 22,08 € / m² Zone A BIS : 17,66 € / m²
Zone A : 16,38 € / m² Zone A : 13,1 € / m²
Zone B1 : 13,23 € / m² Zone B1 : 10,58 € / m²
Zone B2 : 10,78 € / m² Zone B2 : 8,62 € / m²
Zone C : 7,50 € / m² Zone C : 6 € / m²

 

  • Zone A bis : Paris et 29 communes limitrophes.
  • Zone A : Agglomération parisienne, Côte d’Azur, Genevois français.
  • Zone B1 : Agglomération de plus de 250 000 habitants.
  • Zone B2 : Villes de 50 000 habitants et plus, zones littorales et frontalières.
  • Zone C : Autres zones, sous réserve d’un agrément.

Plafonds des prix au mètre carré

 

Zone A BIS 5200 € / m²
Zone A 5000 € / m²
Zone B1 4000 € / m²
Zone B2 2100 € / m²
Zone C 2000 € / m²

 

Le Scellier outre-mer

L’avantage fiscal accordé pour un investissement Scellier dans les départements et régions d’outre-mer est plus important qu’en métropole : la réduction d’impôt accordée est de 24 %.

De plus, la loi ne fait pas ici de différence entre une construction BBC ou non.

Par contre, les obligations du propriétaire sont les mêmes que dans le Scellier classique.

La norme BBC

La motivation première des politiques se trouve plus dans la réduction du déficit extérieur que dans des considérations environnementales.

L’époque est aux économies d’énergies, et c’est une bonne chose. Le gouvernement souhaite inciter les promoteurs à construire toujours plus de bâtiments ayant  des besoins énergétiques réduits, grâce à l’application de techniques performantes. Bien que la motivation première des politiques se trouve plus dans la réduction du déficit extérieur que dans des considérations environnementales que l’on essaie de nous vendre, on ne peut que saluer cette initiative.

Concrètement, il s’agit de plafonner la consommation moyenne d’énergie primaire d’un bâtiment, en fonction de sa localisation géographique. Les plafonds seront plus élevés dans le nord de la France que dans le sud.

Pour le constructeur, le surcoût engendré par une construction répondant au label BBC et en moyenne de 15% par rapport à une construction classique.

En conclusion

Pour les investisseurs Scellier, l’année 2012 sera verte et sociale ou ne sera pas. Les coups de rabots successifs du gouvernement ont eu raison de l’attractivité de cette loi. Les chiffres de 2011 ne sont pas bons avec une diminution des ventes de 16 %, et cette tendance devrait s’accentuer en 2012. Le paysage immobilier se trouble, l’avenir s’assombrit, sonnant le glas de la poule aux œufs d’or des marchands de défiscalisation.

 

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