La loi de défiscalisation Duflot, une équation impossible ?

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Nombreux sont ceux qui se réjouissaient de la fin de la loi Scellier, et de voir le volume de ventes dans l’immobilier neuf s’effondrer. Même si jusque-là les prix ne suivaient pas la même tendance, au moins pour la première fois en 15 ans les conditions d’une correction des prix semblaient réunies. C’était sans compter sur le retour de l’immobilier sponsorisé par l’État avec cette fois aux manettes Cécile Duflot. L’équation annoncée par la ministre du logement semble difficile à résoudre : susciter l’intérêt des investisseurs pour l’achat d’un logement social loué 20 % de moins que le prix du marché, en leur offrant la possibilité de gagner 17 % de réduction d’impôt… Aperçu de cette future loi de défiscalisation.

Les grandes lignes de la défiscalisation Duflot

Dans une interview accordée au Figaro, Cécile Duflot délimite les contours de sa nouvelle loi :

  • Incitation à l’achat de logements intermédiaires (comprenez sociaux)
  • Zonage plus restrictif que le Scellier
  • Plafond d’investissement : 300 000 euros
  • Réduction d’impôt accordée, entre 17 % et 20 % sur 9 ou 12 ans
  • Réduction d’impôt incluse dans le plafonnement des niches fiscales
  • Loyers plafonnés et inférieurs de 20 % aux loyers du marché
  • Ressources des locataires plafonnées, inférieures aux plafonds du Scellier Social
  • Ambition : 40 000 logements construits en 2013

La loi Duflot, une équation impossible ?

Difficile de comprendre comment cette nouvelle loi peut fonctionner. D’un côté, il faut louer des logements 20 % en deçà des prix du marché, de l’autre il faut que les investisseurs y trouvent un intérêt. En d’autres termes, il faut que le risque soit rémunéré. Et, cela passe bien évidemment par un rendement locatif correct, à défaut d’une défiscalisation exceptionnelle (pour mémoire la première version du Scellier social offrait 30 %).

Comment obtenir un bon rendement locatif avec des loyers inférieurs au prix du marché ?

Il n’y a pas d’autres solutions que de proposer des biens à un prix relativement bas.

Aucun investisseur sensé ne se délestera de 300 000 euros pour un rendement proche du Livret A, tout en assumant les risques inhérents à la défiscalisation l’immobilier.

Peu de chance non plus que les promoteurs se découvrent une passion pour la philanthropie, et décident de rogner sur leurs marges. Et, puisque la technique éculée des constructions en 12ème couronne de Nevers n’est plus envisageable, il va bien falloir économiser ailleurs pour que les commerciaux puissent mettre en avant  « le rendement exceptionnel de ce superbe investissement défiscalisé, aux loyers garantis, et qui de surcroit s’autofinance ».

Sans vouloir être pessimiste, cela ne pourra se faire qu’en abaissant les coûts de construction. On connait depuis longtemps la tendance de (certains) promoteurs à « jouer » sur la qualité des constructions pour augmenter leurs marges, ils devront redoubler d’ingéniosité pour les Duflots

Pour résumer

Ce que propose Mme Duflot aux investisseurs c’est donc de devenir bailleur social et d’en assumer le cas échéant les conséquences, de placer leurs économies dans des constructions aux rabais ou dans de l’immobilier ayant un rendement de 3 % (et surement parfois les deux), tout en diminuant considérablement leurs possibilités de déductions fiscales pour les 12 ans à venir. J’espère me tromper, mais en l’état ça y ressemble beaucoup. L’objectif de 40 000 logements construits en 2013 sera peut-être atteint, mais il faudra que les marchands de défiscalisation redoublent « d’ingéniosité » pour les vendre.

 

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