Innovation sur le marché des SCPI : Primovie

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Traditionnellement, le marché des SCPI de rendement se résume à des sociétés investissant dans de l’immobilier professionnel, que ce soit des bureaux ou des commerces. La société de gestion Primonial Reim tente de faire évoluer cet état de fait en créant la SCPI Primovie, une SCPI thématique concentrée sur des domaines socialement utiles : santé et éducation. C’est une initiative à priori intéressante qui vaut la peine de s’y attarder.

Les objectifs affichés de cette SCPI

Les domaines visés par la société de gestion sont les suivants :

  • L’enfance : crèches, écoles, centres de formation, résidences étudiantes
  • La santé : cabinets médicaux, pharmacies, cliniques
  • Le 3em âge : résidences senior, Ephad

Ce sont donc tous les cycles de la vie qui sont concernés, de la petite enfance, aux seniors dépendants. Le constat effectué par le gestionnaire est simple, d’ici 2050 la part de plus de 75 ans devrait doubler entraînant avec elle la consommation de biens et de services liés à la santé. De plus, le pays connait un déficit important de structures d’accueil pour l’enfance, et des logements étudiants. Il manque par exemple 400 000 places en crèches et le taux de fécondité important de la France ne devrait pas arranger la situation.

Les chiffres clés

  • Valeur de la part : 191 €
  • Minimum de souscription : 10 parts
  • Entrée en jouissance : 1er jour du 3em mois
  • Commission de souscription : 9.15 % TTC
  • Durée du placement recommandé : 10 ans
  • Distribution des revenus : trimestrielle
  • Rendement prévisionnel : 5.1 % net de frais de gestion

Avantages et inconvénients de Primovie

Les plus :

  • secteur défensif décorélé des marchés,
  • activités porteuses,
  • pénurie de crèches,
  • vieillissement de la population

Les moins :

  • activité nouvelle,
  • SCPI en cours de constitution,
  • risques inhérents au marché de l’immobilier,
  • jeunesse de la société Primonial

La fiscalité d’un investissement en SCPI

Les SCPI distribuent principalement des revenus des fonciers qui sont imposés en tant que tel au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Il est également possible qu’une SCPI distribue des revenus financiers qui sont issus de placements liés à la valorisation de la trésorerie. Ces revenus pouvaient jusque-là faire l’objet d’un prélèvement forfaitaire libératoire de 24% (PFL) ou être intégrés aux revenus, mais la loi de finances 2013 pourrait supprimer la possibilité de bénéficier du PFL.

Si l’achat a été réalisé par un crédit immobilier, ce qui est de plus en plus délicat mais fortement recommandé pour optimiser le rendement, les intérêts liés à l’emprunt sont déductibles des revenus fonciers.

À l’occasion de la cession de parts, les éventuelles plus-values sont imposables selon le même régime que l’immobilier en direct.

Que conclure ?

Cette SCPI est un produit innovant et ne manquant pas d’attraits. Les prévisions faites sur les besoins en établissements éducatifs et de santé semblent cohérentes, il suffit de regarder autour de soi le nombre de jeunes parents ne trouvant pas de place en crèche pour s’en convaincre. Toutefois, cette innovation a un prix, il n’y a aucune visibilité sur ce genre de produit, et la SCPI est encore en construction. Bien que récente, la société de gestion jouit d’une bonne réputation ce qui est un point positif. Il est toutefois toujours préférable de ventiler sa capacité d’investissement sur plusieurs SCPI et sociétés de gestion. Bien que différent, il est intéressant de comparer ce type d’investissement avec un investissement dans un fonds en euros spécialisé sur l’immobilier.

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