Emprunt immobilier, les calculs effectués par votre banque

Quand vient le moment de solliciter un emprunt immobilier, il est recommandé de se rendre chez son banquier muni de dossier bien ficelé. Cependant, ce dernier va rapidement commencer à nous examiner à la manière du quidam de la Stasi d’un temps qui ne semble manifestement pas totalement révolu. Situation professionnelle, situation familiale, situation patrimoniale et épargne disponible, comportement financier, comportement de consommation, garanties offertes, santé… bref… tout est bon pour que notre cher « conseiller » s’assure de notre capacité à honorer les mensualités qui lui seront alors dues. À travers cet article, nous tenterons, tant que possible, de vous donner quelques outils simples pouvant vous servir en vue de faire une demande de prêts et de vous sensibiliser à quelques calculs basiques liés à une demande d’emprunt immobilier

Quelle est ma capacité d’emprunt ?

Les banques considèrent que le taux d’endettement maximum accepté dans un cadre standard est de 33 % des revenus nets stables.

Cette approche reste théorique, car les banques prennent également en compte le seul critère des revenus ainsi elles toléreraient plus facilement un taux d’endettement supérieur à 33 % pour les ménages à revenus élevés alors que cela ne sera pas le cas pour les revenus modestes, la banque se basera alors sur le quotient familial.

À partir de ce constat, il convient de déterminer le rapport entre ses charges récurrentes et ses revenus stables net pour ensuite connaitre le montant des mensualités maximales que le banquier serait prêt à nous accorder.

  • Les revenus dits « stables » sont les salaires et traitements (hors commission ou prime), les produits nets fonciers, les produits financiers sécurisés garantis (les dividendes d’actions notamment ne doivent pas rentrer dans le calcul) et autres revenus tels que les pensions alimentaires et pensions retraitent.
  • Les charges dites « récurrentes » sont essentiellement constituées des loyers, des mensualités de crédit en cours, des pensions versées, des frais irréductibles de transports, des abonnements téléphoniques, etc.

Exemple d’un couple marié souhaitant réaliser un emprunt immobilier

Illustrons cela à travers l’exemple d’un couple marié d’actifs, tous deux en CDI, ne percevant aucun revenu foncier.

Tous deux gagnent un salaire mensuel de 2200 € nets soit 4 400 € par mois auxquels s’ajoute 100 € de revenus financiers sécurisés (placements réglementé type LDD, LEP, Livret A, B, etc. par exemple) soit un revenu stable net de 4500 €.

À partir de là, le seuil d’endettement mensuel tolérable serait alors du couple  1 485 € [= 4 500 * 33/100] auquel nous déduirons toutes les charges récurrentes pour obtenir le montant des mensualités maximum que la banque serait prête à leur accorder.

Ils payent 600 euros de loyers et 250 € de remboursement d’un prêt soit 850 € de charges récurrentes. Leur taux d’endettement actuellement est alors d’environ 19 % [= (850 /4 500) x 100] soit une capacité d’endettement restante de 14 % de leurs revenus nets stables c’est-à-dire 630 euros mensuels. Ce montant correspond théoriquement au montant des mensualités maximales que tolèrerait la banque.

 La notion de « Reste à vivre »

Le reste à vivre est la différence entre vos revenus stables et vos charges récurrentes. C’est l’argent vous restant pour assumer vos charges mensuelles considérées comme indépendantes des divers créanciers.

Ainsi, comme mentionné précédemment, le montant des revenus étant également un critère à lui seul pour les banques. Un ménage à faible revenu doit tenter au maximum de conserver un taux de « reste à vivre » important.

Approche mathématique de l’emprunt immobilier

Les prêts à taux fixes représentent les 2/3 du crédit accordé et près de 80 % des crédits immobiliers.

L’avantage essentiel des emprunts à taux fixes réside dans le fait que les conditions du prêt sont complètement indépendantes de l’évolution du Marché. Vous connaissez le taux d’intérêt et le cout du crédit à l’avance, et même le montant des mensualités dans le cas d’échéances constantes.

Les formules traditionnellement utilisées pour un emprunt immobilier à taux fixe

emprunt immobilier

Afin d’illustrer ces formules tout en évitant une démonstration barbare et indigeste, prenons plutôt un exemple comme suit  :

–          K = 100 000 €

–          tx = 4.5 % soit 0.045

–          N = 120 soit 10 années * n (= 12 mois par an)

  • Calculons tout d’abord le montant des mensualités et coût de l’emprunt immobilier

emprunt immobilier

 

Les mensualités seront alors de 1 036,384 € soit un montant total à rembourser de 124 366,1 €.  Le cout de cet emprunt est alors de 24 366,1 € soit près de 20 % du montant remboursé.

  • Une fois déterminé le montant des mensualités, on peut alors retrouver le montant emprunté

emprunt immobilier

 

Cette formule peut s’avérer particulièrement utile lorsque l’on veut réajuster le montant de l’emprunt immobilier en fonction de notre capacité d’endettement, à savoir des mensualités maximales que nous pouvons payer.

  • Résolvons alors le calcul du nombre de mensualités

emprunt immobilier

 

Cette formule peut, entre autres, être utilisée lorsque l’on veut conserver un montant de prêts avec un montant de mensualité déterminé, afin de connaitre la durée totale de remboursement.

En conclusion

L’obtention d’un emprunt immobilier semble relativement simple pour un foyer en situation stable, cependant en comprendre les critères et les principes peut s’avérer parfois un peu plus complexes. Aussi, nous reviendrons dans un prochain article sur la définition d’un bon crédit en mettant en évidence que les simples taux d’intérêt ne sont pas le critère décisif, il semble en effet plus judicieux de considérer le coût global de l’emprunt immobilier.



2 commentaires

  • Bonjour, merci pour cet article très complet. Vous dîtes que les banques acceptent dans un cas standard, un taux d’endettement à 33%. Est-ce que vous pourriez approfondir cette question en précisant des taux d’endettement supérieurs et dans quels cas ? Merci

  • Merci pour votre commentaire !

    Le problème pour votre banquier est ce qu on appelle le « reste à vivre ». L’endettement de 33% est la base pour les gens ayant un salaire dans la moyenne, mais si votre revenu mensuel est de 10 000€ et que votre train de vie ne vous pousse pas à dépenser plus de 3 000 € par mois, alors une banque peut très bien accepter un endettement de 40, 50 ou même 60 % !

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