Explications sur le rendement et la valorisation des SCPI

Les SCPI offrent en général de meilleures rentabilités que les investissements en immobilier locatif à usage d’habitation. C’est d’ailleurs une des raisons qui rend cet investissement attrayant. Que ce soit au niveau du rendement ou de la valorisation, les performances sont généralement élevées. Voici comment sont calculés le rendement et la valorisation des SCPI, ainsi qu’un aperçu des performances en 2012.

Le rendement d’une SCPI

Le rendement est constitué par les loyers redistribués. Loyers qui sont plus élevés dans l’immobilier « pro » que dans l’immobilier d’habitation. Cependant, deux paramètres viennent relativiser ce rendement, le Taux d’Occupation Physique (TOP) et le Taux d’Occupation Financier (TOF).

Le Taux d’Occupation Physique et le Taux d’Occupation Financier

Ces deux indices sont liés. Le TOP représente, en pourcentage, la partie des locaux louée sur la totalité de surface possédée par la SCPI. Le TOF représente, toujours en pourcentage, le montant des loyers perçus sur le montant des loyers que pourrait percevoir la SCPI si l’ensemble des locaux était loué. Donc en théorie, si le TOP est de 100 %, le TOF l’est aussi.

Les composantes du rendement d’une SCPI

Le rendement obtenu dépendra bien évidemment des loyers que l’on peut obtenir sur les biens possédés par la SCPI, mais aussi du TOF. En effet, si les biens permettent d’obtenir un rendement de 8 %, mais que le TOF est de 50 %, l’investisseur ne pourra obtenir qu’un taux de rendement de 4 %.

Le niveau d’occupation dépend bien sûr de la qualité des biens, mais aussi de la qualité de la société de gestion. En effet, c’est elle qui s’assure de louer les biens en trouvant des locataires ainsi qu’en s’occupant de la promotion des biens.

Enfin, les SCPI peuvent également délivrer outre les loyers, des revenus financiers issus du placement de la trésorerie par le gestionnaire.

La valorisation des parts de SCPI

La valorisation possède une place importante dans la rentabilité en SCPI. En effet, certaines SCPI préfèrent même mettre en avant la revalorisation des parts au détriment du rendement. Cela, car la revalorisation peut être élevée.

En SCPI, la revalorisation n’est pas uniquement liée à une prise de valeur dans le temps en fonction des critères classiques (emplacement, état, ancienneté…). La société de gestion va effectuer des arbitrages (achat-vente) afin d’augmenter la valeur des parts. C’est donc la capacité à gérer de la société de gestion qui va influencer, de façon positive ou négative, la valeur de la SCPI.

Le but est de choisir des biens à potentiel (suivant les critères classiques) afin qu’ils prennent de la valeur dans le temps, puis de les revendre avec une plus-value pour pouvoir en acheter des meilleurs. Les dates et les conditions d’achats deviennent alors cruciales. Il faudra trouver les bonnes périodes pour effectuer les différents arbitrages.

Attention, la plus-value se calcule pour chaque associé de façon individuelle et porte sur leurs parts.

Concernant la fiscalité sur les plus-values de parts de SCPI, c’est la même que celle appliquée aux biens immobiliers. L’impôt payé sera alors à intégrer au calcul pour avoir une valorisation reflétant au mieux la réalité.

Les performances moyennes des SCPI en 2012

Voici les chiffres moyens par catégorie de l’évolution des rendements et valorisations des SCPI d’entreprises en 2012 :

Performance des SCPI d’entreprises Rendement moyen Valorisation moyenne de la part
Classiques diversifiées

5.24 %

-0.60 %

Régionales

5.86 %

-0.43 %

Internationales diversifiées

4.76 %

0 %

Murs de magasins

5.23 %

2.84 %

Immobilier d’entreprise

5.27 %

-0.01 %

Encore une fois les SCPI ont tiré leur épingle du jeu. Les murs de magasins ont notamment très bien performé en alliant rendement et revalorisation de la valeur de la part.

Concrètement, d’après l’IEIF , entre 2006 et 2012 le rendement moyen annuel délivré par les SCPI est de 7 %, une très belle performance en temps de crise qui ne fut dépassé que par l’or ou l’immobilier physique parisien.

En conclusion

Les professionnels semblent être optimistes pour 2013, prévoyant une évolution positive du rendement. Toutefois, le choix des SCPI n’est pas quelque chose à prendre à la légère. De multiples paramètres doivent être considérés comme par exemple l’état du parc immobilier, ou la santé financière du gestionnaire. De leur côté, les investisseurs ont de plus en plus tendance à contourner les problèmes de fiscalité en utilisant le mécanisme du démembrement permettant une optimisation tant en termes de revenus que d’ISF.



Laisser un commentaire