Protégez votre concubin grâce au démembrement croisé !

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Vous vivez en en union libre ? Vous avez acheté avec votre concubin un bien immobilier ? Savez-vous qu’en matière de succession les partenaires concubins sont considérés comme des étrangers ?  Les conséquences sont redoutables : le concubin n’étant pas un héritier, il n’aura donc aucun droit sur le patrimoine de son partenaire. Le survivant se retrouve en indivision avec les héritiers de son concubin. C’est une situation potentiellement explosive qui peut conduire à la vente pure et simple du bien. Heureusement, des solutions peu onéreuses existent.

Le premier réflexe est de faire un legs

Face à une telle situation, le premier réflexe est de se dire que pour protéger son concubin il suffit de rédiger un testament pour lui léguer la part du bien en question. Cela peut résoudre le problème, mais avec plusieurs limites.

Léguer à un concubin revient en termes juridiques à faire une « donation à titre gratuit ». Bien entendu cette donation n’est pas « à titre gratuit » pour tout le monde : l’administration fiscale va la taxer. Et, dans le cas d’un concubin, le montant de la taxe est de 60 % après un abattement de 1594 € !

Exemple :

Deux concubins ont acheté ensemble un appartement  de 300 000 € , chacun ayant payé la moitié. Prévoyants, ils ont tous deux fait un legs à l’autre de leur moitié respective « au cas où ».

A l’occasion de l’ouverture de la succession, le concubin reçoit le legs et également la nouvelle suivante :

Vous devez acquitter 89043,6 € de droits de mutation …

En effet le calcul est le suivant : (150000-1594)*60%= 89043,6 €

Une transmission plutôt coûteuse !

De plus, juridiquement, il faut que ce legs soit possible. En effet, dans le droit de succession il existe une notion qui s’appelle « la réserve héréditaire ». Cela signifie grosso modo qu’il est impossible de totalement déshériter vos héritiers, une partie de votre patrimoine doit leur revenir. Cette proportion varie en fonction du degré de parenté. Par exemple si ce sont des enfants, elle varie en fonction du nombre d’enfants : ½ des biens pour 1 enfant, 2/3 des biens pour deux enfants, ¾ pour 3 enfants …

Alors quelle solution pour notre couple de concubins ?

La solution repose sur dans un premier temps la création d’une SCI, puis dans un second temps par la mise en place d’une stratégie de démembrement croisé.

Dans un premier temps les concubins créent une société de type SCI :

  • Les deux partenaires font apport à la société de la quote-part du bien immobilier qu’ils possèdent, disons 50/50 pour reprendre l’exemple précédent.
  • En échange ils reçoivent des parts de la société selon la même répartition : 50/50.

À ce stade, le bien appartient à la société, et les concubins ont chacun la pleine propriété de parts de la société.

L’idée maintenant est de réaliser un démembrement croisé des parts :

  • Le partenaire 1 va garder la nue-propriété de ses parts et recevoir l’usufruit des parts du partenaire 2.
  • Le partenaire 2 fait de même.

Voici un schéma explicatif :

demembrement_croise_PACS_protection-conjoint

 

Maintenant que se passe-t-il si un partenaire décède ?

Admettons que malheureusement personne n’est éternel, et que notre partenaire 2 vienne à disparaître. Les conséquences seront les suivantes :

  • Le partenaire 1 récupère sans aucune fiscalité la pleine propriété de la moitié des parts de la société du fait de la réunification de l’Usufruit 1 et Nue-propriété 1.
  • De plus, il garde l’Usufruit2 de l’autre moitié des parts.
  • Les héritiers quant à eux reçoivent la Nue propriété 2, puis la pleine propriété de la moitié des parts au second décès.

Problème résolu, le conjoint est correctement protégé et pourra continuer à profiter du bien immobilier  sans avoir à acquitter des droits de mutation prohibitifs.

Pour aller plus loin

L’échange peut porter indifféremment sur l’usufruit ou la nue-propriété. Généralement est pris en compte le droit le moins élevé pour diminuer les droits d’enregistrements. Le coût de cette opération dépend de l’âge des partenaires et de la valeur économique du droit. Pour un couple dans la cinquantaine, sur un bien immobilier classique, les droits d’enregistrement seront d’environ 2500 €, auxquels il faut ajouter les frais de notaire. Mais par rapport au montant des droits de mutation cela devrait représenter une sacrée économie. Ce dispositif peut être complété par l’utilisation d’une SCI.

 

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