Six bonnes raisons d’utiliser le démembrement

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Le démembrement consiste à diviser un bien, non pas physiquement, mais juridiquement. Il est ainsi possible de décomposer la propriété en deux éléments distincts : la nue-propriété et l’usufruit. Contre une partie du prix, le détenteur de l’usufruit acquiert le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les fruits (ex: loyers). Contre l’autre partie du prix, le nu-propriétaire acquiert le droit  de récupérer la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit. C’est une technique patrimoniale redoutable pour transmettre à moindre coût, investir en bénéficiant d’une importante remise, défiscaliser une partie de son patrimoine, ou même placer une partie de la trésorerie de son entreprise.

L’usufruit

Détenir le droit d’usufruit d’un bien est toujours temporaire. Cela peut être pour une période fixée contractuellement, ou pour une période viagère.   L’usufruitier dispose du droit de jouir de la chose (art 544 du Code civil) : il peut l’utiliser et en percevoir les revenus. La limite étant qu’il ne peut pas disposer du bien. En d’autres termes s’il s’agit par exemple d’un appartement, il peut y habiter ou le donner en location et percevoir les loyers, mais il ne peut pas le vendre.

L’usufruitier peut par contre vendre son droit d’usufruit, à moins que la convention qui le lie au nu-propriétaire stipule le contraire.

Il a aussi des devoirs, qui peuvent se comparer à ceux qu’aurait un locataire : entretenir le bien, en conserver la substance, jouir du bien en bon père de famille.

La nue-propriété

Le nu-propriétaire récupére quand lui la totalité de la propriété du bien à la fin de l’usufruit. À cette occasion il devient plein propriétaire sans avoir à n’acquitter aucune imposition (CGI art 1133).

Ses devoirs sont encore une fois comparables à celui d’un propriétaire qui donne en location son bien : il doit s’acquitter des charges exceptionnelles telles que des grosses réparations.

Le démembrement, une arme redoutable

Pour alléger les droits de succession.

Lorsqu’un parent veut transmettre à ses enfants la propriété d’un bien immobilier, la technique du démembrement permet de grandement alléger la facture et de continuer à profiter du bien. En effet, il suffit de transmettre à ses enfants la nue-propriété. À l’occasion de cette transmission, une taxe sera acquittée sur une fraction de la valeur totale du bien, fonction de l’âge de l’usufruitier. Lors du décès de l’usufruitier, la pleine propriété est récupérée par les enfants en franchise d’impôts et sans venir amputer le plafond d’exonération de droits de succession.

Pour investir dans l’immobilier

Il est par exemple possible d’acheter uniquement la nue-propriété de parts de SCPI. La valeur de cette nue-propriété est bien entendu inférieure à celle qui aurait été payée pour la pleine propriété. La fraction du prix d’achat devant être acquittée par la nue propriétaire et à l’usufruitier dépend d’une clef de répartition négociable. Pour un usufruit de 8 ans, cette clef de répartition peut être de 75/25 : 75 % du prix est payé par le nu-propriétaire et 25 % par l’usufruitier.

Défiscaliser une partie de son patrimoine

De plus, pour une personne imposée à l’ISF cette technique permet d’acheter un bien immobilier en le sortant de son patrimoine tant qu’il n’en a pas récupéré la pleine propriété. En effet, la nue-propriété ne rentre pas dans l’assiette de biens imposables à l’ISF.

Pour payer moins cher la location de votre appartement

Cette hypothèse n’est pas très commune, mais reste parfaitement envisageable et pratiquée par certaines agences spécialisées. Vous souhaitez diminuer les loyers de votre appartement ? Achetez son usufruit pour 20 ans ! Avec une clef de répartition de 46/54, l’usufruit vous coutera 46 % de la valeur du bien. En échange, vous ne payez plus de loyer pendant 20 ans. Le calcul est simple, est-ce que 20 ans de loyers vous couterait plus cher que 46 % de la valeur de votre appartement ? Si la réponse est oui, vous avez tout intérêt à envisager la chose.

Pour protéger votre conjoint sans passer par le mariage

Si nous n’êtes pas marié et que vous avez acheté un bien en commun avec votre partenaire, en cas de décès, la part du défunt revient à ses héritiers. Bien entendu, il est possible d’organiser un legs à condition que votre patrimoine le permette sans léser vos héritiers légaux. De plus, il faudra le jour venu que votre conjoint puisse s’acquitter d’une fiscalité rédhibitoire. Grâce au démembrement, vous pouvez à moindre coût garantir que votre partenaire pourra profiter jusqu’à la fin de ces jours de ce logement. Le principe est simple : une cession croisée du droit d’usufruit de votre vivant. Ainsi, au décès du premier, le second peut continuer à jouir du bien.

Valoriser la trésorerie de votre entreprise

La souscription en usufruit de parts de SCPI permet au chef d’entreprise de bénéficier pour sa trésorerie d’un placement sûr et bien plus rémunérateur que les produits bancaires classiques. En plus de bénéficier d’un rendement attractif, il est possible pour les entreprises soumises à l’Impôt sur les Sociétés de pratiquer un amortissement de la valeur des parts acquises.

Pour conclure

Nous avons cité quelques exemples d’utilisation de la technique de démembrement en gestion patrimoine, mais il en existe bien d’autres. L’utilisation de cette méthode étant essentielle pour celui qui souhaite optimiser son patrimoine. On la retrouve dans de nombreux montages réalisés en vue de préparer et optimiser une transmission.

 

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