Immobilier, vers un retournement de tendance ?

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Un article dans un journal local du sud-ouest a attiré mon attention. Les promoteurs immobiliers sont sur les dents, la commercialisation de logement neuf à Toulouse connait en 2012 une chute de 59 %. La veille, un autre article faisait état de la baisse des loyers, et de l’allongement des périodes de vacance entre deux locataires. En moyenne en France, l’indice des loyers comme les prix du m² connaissent une stagnation. Après des années de hausses effrénées, il semblerait que la tendance commence à s’inverser. C’est une situation potentiellement explosive pour bon nombre de Français dont la grande majorité du patrimoine est concentré sur l’immobilier.

La situation actuelle

Alors qu’à partir de 2008 dans tous les pays touchés par la crise financière les prix de l’immobilier connaissaient une nette diminution, la France faisait de la résistance. Les prix ont continué à s’envoler, progressant plus rapidement que l’évolution des loyers. Cette décorrélation est le signe d’une tendance spéculative : l’évolution des prix est dissociée des fondamentaux.

D’autant plus que le fossé s’est également accentué entre l’évolution du revenu des ménages et celui de l’immobilier : l’effort nécessaire pour devenir propriétaire n’a cessé de s’accentuer.

Cette situation a été largement entretenue en France par la baisse des taux d’intérêt, l’accroissement de la durée d’engagement de crédit, et les politiques de défiscalisation immobilière : Robien, Borloo, Scellier.

En 2012, d’après l’INSEE, la demande de logements neufs connait une diminution  importante de trimestre en trimestre. Cette baisse est accompagnée de manière mécanique par l’augmentation des stocks et la baisse des prix.

Une situation potentiellement explosive

Ne faisant plus confiance aux marchés boursiers, et alléchés par les performances passées, les ménages se sont rués sur l’immobilier. Pas uniquement pour l’achat de leurs résidences principales, mais également vers l’immobilier de rapport, physique ou papier.

En 2010, toujours d’après l’INSEE, 58 % de la population était propriétaire de sa résidence principale, et 18.7 % possédait de l’immobilier de rapport ou une résidence secondaire. Le patrimoine immobilier représentait en moyenne 60 % du patrimoine global des ménages. Cette répartition des actifs présume de l’impact d’un retournement de tendance.

Le dernier dispositif d’incitation fiscale à l’investissement, la loi Scellier, prend fin en janvier 2013. Cette loi a largement entretenu une augmentation artificielle des prix, les biens ayant été couramment surévalués comme cela avait déjà était le cas avec le dispositif Robien.

De plus, même dans le BBC, la qualité des constructions est souvent mise en cause. Les dispositifs d’incitation par la défiscalisation englobant tous une obligation de mise en location pour 9 ans, on devrait donc retrouver sur le marché de l’immobilier une arrivée massive de biens « problématiques » dans les années à venir.

L’immobilier, un marché comme un autre

L’idée est largement repandue que l’immobilier est un actif sûr, celui vers lequel on peut se retourner quand tout va mal. L’immobilier serait, comme l’or, un actif magique qui ne connaitrait jamais la crise.

Vraiment ? Entre 1990 et 1996, les prix de l’immobilier ont pourtant connu une baisse pouvant aller jusqu’à 40 %.

Malgré l’évidence d’un marché cyclique et d’un niveau de valorisation dangereux, dans la tête de bon nombre d’investisseurs cette réalité est totalement occultée. Si l’on interroge la clientèle patrimoniale, l’immobilier est considéré comme un actif sans risque. Ces dernières années il était extrêmement difficile pour un gestionnaire de patrimoine de faire comprendre à ses clients ayant une aversion au risque la nécessité de diversifier, ou de profiter de la sous valorisation des marchés boursiers.

Que penser de tout ça ?

Impossible de prédire l’avenir, on ne peut que se contenter d’observer les tendances historiques et les niveaux de valorisation qui semblent aujourd’hui dangereux. En matière d’investissement, peut être mieux vaut il aujourd’hui se positionner sur des produits avec une grande liquidité comme les fonds en euros immobilier ou les SCPI. Ce ne sont pas des actifs avec lesquels on fait fortune rapidement, si tant est que ce soit possible, mais il offrent une exposition à la croissance du secteur tout en permettant de se retirer rapidement en cas de chute.

 

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