Optez pour une SCI Familiale !

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Comme nous l’a montré notre ancien président, on peut très bien être socialiste sans pour autant être né de la dernière pluie en matière d’optimisation fiscale. L’utilisation d’une SCI familiale, comme celle de François Hollande et Marie-Ségolène Royal, est un acte cohérent pour celui qui veut transmettre à moindre coût tout en conservant la gestion du bien. Plus avantageuse fiscalement que la donation simple de nue-propriété, c’est l’outil ultime pour transmettre avec une fiscalité « allégée ».

La donation simple de nue-propriété

La donation de la nue-propriété est une technique souvent utilisée en matière de transmission de bien immobilier. Elle permet d’organiser la transmission entre parents et enfants à un moindre coût fiscal.

Le mécanisme est le suivant

Les parents conservent l’usufruit viager du bien et donnent la nue-propriété à leurs enfants. La fiscalité applicable est celle des droits de mutation à titre gratuit, calculée uniquement sur la valeur de la nue-propriété qui est fonction de l’âge de l’usufruitier (article 669 du CGI) : 40 % de la valeur du bien pour un usufruitier entre 41 et 50 ans.

Les droits de donations sont calculés après un abattement de 100 00 € par enfant, récupérable tous les 15 ans.

De plus, une réduction supplémentaire de 35 % est accordée lorsque le donateur a moins de 70 ans, 10 % entre 70 et 80 ans.

C’est donc un mécanisme d’optimisation fiscale extrêmement avantageux et qui convient parfaitement à la plupart des familles. Il permettait jusque-là de transmettre un bien de 313 948 € à deux enfants en totale franchise d’impôts.

Les limites du système

Pour des patrimoines plus conséquents, ce n’est toutefois pas une solution optimale. En effet, bien que l’assiette taxable soit réduite en raison de l’estimation de la valeur en fonction de l’âge de l’usufruitier, il n’est pas possible de fractionner la valeur du bien : la donation doit être totale. Impossible de profiter plusieurs fois de l’abattement. C’est pourquoi les plus riches lui préfèrent la donation via un SCI familiale.

La SCI familiale

Dans une SCI familiale, c’est la société qui est propriétaire du ou des biens immobiliers. En échange, les actionnaires sont propriétaires de parts de la société. Ce sont ces parts qui feront l’objet d’une donation.

Quels avantages par rapport à une donation classique ?

Les droits de mutation issus de la transmission sont calculés cette fois sur la valeur des parts transmises, et non plus sur la valeur du ou des biens. La distinction est de taille car dans le cadre d’une SCI la valeur des parts est calculée certes en fonction de l’actif de la société, mais aussi de son passif. Si par exemple les biens immobiliers ont été financés par la SCI via un emprunt, ce dernier constitue un passif pour la société qui viendra en déduction de l’actif pour l’estimation de la valeur des parts.

Si maintenant la transmission se fait en nue-propriété, le mécanisme expliqué précédemment s’applique de la même manière : droits de mutation calculés sur 40 % (pour un usufruitier entre 41 et 50 ans) de la valeur des parts qui comprennent donc le passif de la société , suivi d’un abattement de 100 000 € par enfant, puis application de la réduction supplémentaire de 35 ou 10 %.

La cerise sur le gâteau ? Étant donné que cette fois ce sont des parts qui sont transmises, il est possible de faire en sorte de ne jamais donner plus que ce qui peut être fait en franchise d’impôt. À charge de recommencer la transmission dans dix ans, quand l’abattement fiscal sera récupéré : le BINGO FISCAL !

Attention à l’abus de droit

La constitution d’une SCI familiale ne doit pas avoir pour objet le simple fait d’éviter l’impôt. Elle doit avoir une activité réelle : application de l’objet social, réalité des assemblées d’associés, tenue d’une comptabilité, volonté d’échapper à l’indivision… En cas d’abus de droit, les sanctions peuvent être lourdes. En complément, voici un article détaillant l’utilisation du démembrement croisé pour protéger son ou sa partenaire.

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