Succession et fiscalité d’un bien immobilier détenu à l’étranger

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Nombreux sont les expatriés à posséder un bien immobilier à l’étranger, mais peu se sont posés la question de l’application du droit des successions le moment venu. C’est une situation qui peut devenir problématique. Il est important de savoir quelle est la fiscalité applicable, en d’autres termes dans quel pays va être taxé ce bien et selon quelle méthode. Les enjeux sont de taille, la fiscalité française n’est pas toujours la plus clémente, et la situation ne devrait pas s’améliorer ! Voici un résumé des règles en vigueur.

Sort du bien immobilier en présence d’une convention internationale

Les conventions internationales sont destinées à lutter contre la double imposition. La problématique de la succession d’un résident français détenant un bien immobilier à l’étranger est un cas typique. Le modèle type de convention est le modèle OCDE, c’est celui que la France a signé avec la plupart des grands pays. Dans les conventions OCDE, le bien immobilier est imposable dans le pays où il se trouve.

Mais bien entendu, comme souvent avec l’administration fiscale, tout n’est pas si simple. Si le droit d’imposition appartient au pays où se situe l’immeuble, l’application du mécanisme est un peu plus complexe. En fait, les pays ont le choix entre la méthode d’imputation ou la méthode d’exonération.

La méthode d’exonération

Ici, le bien sera taxé à l’étranger suivant la fiscalité du pays où il se trouve, mais le taux d’imposition applicable en France sur la succession sera celui qui aurait été appliqué si le bien avait été imposable en France. C’est la règle du taux effectif.

Exemple :

La succession en France est de 1 million d’euros, le défunt possédait aussi un bien immobilier à l’étranger d’une valeur de 1 million d’euros. La convention fiscale entre la France et l’autre pays établie que sera appliquée la méthode d’exonération. Le bien immobilier sera donc taxé dans le pays où il se trouve, et en France sera taxé le reste de la succession, soit 1 million d’euros. Par contre, pour déterminer le taux applicable, c’est l’ensemble du patrimoine du défunt qui sera retenu. En d’autres termes, le taux maximal qui correspond à une succession de 2 millions d’euros sera appliqué sur 1 million.

La méthode d’imputation

La méthode d’imputation est plus simple, la France va taxer le patrimoine mondial du défunt, et les droits éventuellement acquittés dans le pays où se trouve le bien viendront s’imputer des droits dus en France.

Exemple de pays appliquant la méthode d’imputation : Allemagne, Italie, Royaume-Uni.

Sort du bien en l’absence de convention internationale

Dans ce cas, la France impose les biens mondiaux du défunt, si des droits ont été acquittés dans le pays où se trouve le bien ils peuvent être déduits dans la limite des droits acquittés en France.

En conclusion

Nous avons présenté les règles actuellement en vigueur. Elles sont cependant à nuancer au cas par cas, en fonction de la convention internationale liant la France avec le pays où se trouve bien. La méthode d’exonération, malgré l’application de la règle du taux effectif, reste la plus avantageuse. Dans certaines situations, il peut être largement plus avantageux de préparer sa succession en vendant le bien pour pratiquer une nouvelle allocation des sommes ainsi dégagées.

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