Non-résident et immobilier en France, les règles d’imposition

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Vous êtes non-résident fiscal français, mais vous détenez en France un ou plusieurs biens immobiliers. Êtes-vous sûr de bien connaitre les règles fiscales qui s’appliquent à votre situation ? Que votre bien soit loué ou non, ou si vous réalisé une plus-value au moment de la vente, votre statut de non-résident ne vous libère pas de payer des impôts en France. Voici l’ensemble des mesures applicables.

Non-résident et bien immobilier en France non loué

Taxe d’habitation et redevance

Même en étant non-résident fiscal, vous êtes redevable auprès de l’administration fiscale française de la taxe d’habitation.

De même, vous devez vous acquitter de la redevance audiovisuelle à moins de demander au Centre de redevance une exonération en raison de « non-possession de téléviseur en France ».

Imposition forfaitaire d’un bien non loué situé en France

  • Le principe

L’article 164 C du CGI stipule que : les non-résidents (Français ou étrangers) qui possèdent en France une ou plusieurs habitations non louées, sont assujettis à l’impôt sur le revenu sur une base forfaitaire égal à trois fois la valeur locative de ces habitations.

La détention de ce bien peut être directe, indirecte par une société tierce, par voie d’usufruit.

  • Exonérations

Il est possible de demander une exonération si le contribuable peut justifier que l’habitation en question faisait l’objet de travaux la rendant inhabitable.

De même, si le contribuable bénéficie d’autres revenus en France supérieurs à trois fois la valeur locative, ce sont ces revenus qui serviront de base à l’imposition.

Cette disposition ne s’applique pas aux contribuables de nationalité française qui justifient être soumis dans le pays où ils ont leur domicile fiscal à un impôt personnel sur l’ensemble de leurs revenus et si cet impôt est au moins égal aux deux tiers de celui qu’ils auraient à supporter en France sur la même base d’imposition.

De même, elle ne s’applique pas l’année du transfert du domicile fiscal hors de France et les deux années suivantes, aux contribuables de nationalité française qui justifient que ce transfert a été motivé par des impératifs d’ordre professionnel et que leur domicile fiscal était situé en France de manière continue pendant les quatre années qui précèdent celle du transfert.

Enfin sont exclus de ce dispositif les contribuables résidents dans un pays ayant signé avec la France une convention pour lutter contre la double imposition en matière d’impôt sur le revenu. Un arrêt du Conseil d’État du 28/07/2011 a définitivement exclu Monaco de ce cas d’exemption.

Bien immobilier en location, la fiscalité applicable aux non-résidents fiscaux

Les revenus tirés de la location de biens immobiliers sont généralement imposés dans le pays où se trouve le bien. En l’occurrence, les loyers nets devront être déclarés en France et les propriétaires pourront opter pour le régime réel ou, le cas échéant, pour le régime micro foncier.

[blockquote_right]Précédemment exonérés de prélèvements sociaux, les non-résidents devront maintenant s’acquitter de cette taxe sur les revenus fonciers ainsi que sur les plus-values de cessions de biens situés en France.  Le taux en vigueur est de 15.5 %.[/blockquote_right]

En vertu de l’article 197 A du CGI, « l’impôt ne peut être inférieur à 20 % du revenu net imposable ou à 14,4 % pour les revenus ayant leur source dans les départements d’outre-mer ; ces taux minima d’imposition ne sont toutefois pas applicables aux personnes qui peuvent justifier que l’impôt français sur leur revenu global serait inférieur à celui résultant de l’application de ces taux minima. »

Application de l’ISF pour un non-résident

En matière d’ISF, les personnes physiques non résidentes de France sont assujetties à raison des biens immobiliers qu’elles possèdent sur le territoire français, dès lors que la valeur nette de leur patrimoine dépasse le seuil d’imposition.

Non-résident : fiscalité des plus-values immobilières

Sous réserve de l’existence et des dispositions d’une convention internationale, les plus-values sont imposables en France.

Article 219 du CGI: Les plus-values de cession d’un bien immobilier sont imposées à hauteur de 33,33 %. Cependant, ce taux est ramené à 19 % lorsque le contribuable personne physique réside dans un État membre de l’Union européenne (y compris l’Islande et la Norvège). Enfin, une majoration est prévue pour les pays n’ayant pas signé de convention internationale avec la France, le taux d’imposition étant dans ce cas de 50 %. Dans tous les cas, les plus-values sont exonérées de prélèvements sociaux.

Les non-résidents, personnes physiques assujetties à l’impôt sur le revenu, bénéficient de la plupart des exonérations accordées aux résidents, à l’exception de celle prévue pour la résidence principale à laquelle se substitue une exonération spécifique. L’exonération sera possible si le non-résident remplit les conditions imposées par l’article 150 U du CGI.

Une personne n’ayant pas son domicile en France doit déposer en cas de cession une déclaration de plus-value, à moins que le prix de cession soit inférieur à 15 000 € ou en cas d’exonération du fait de la durée de détention.

Si le bien est cédé pour un prix supérieur à 150 000 € et s’il ne bénéficie pas d’une exonération en raison de la durée de détention, la désignation d’un représentant fiscal est obligatoire. Ce représentant aura la responsabilité d’acquitter le montant de l’impôt sur la plus-value réalisée.

L’impôt est prélevé par le notaire au moment de la vente.

En conclusion

Les règles d’imposition des non-résidents sur leurs biens immobiliers détenus en France peuvent être complexes. En cas de doute, n’hésitez pas à vous adresser au service des impôts des particuliers non-résidents pour demander des éclaircissements, ou à un professionnel du patrimoine. Complétez vos connaissances sur la fiscalité applicable aux non résidents.

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