Réduire son IFI et augmenter son patrimoine avec les SCPI

Partager sur facebook
Facebook
Partager sur twitter
Twitter
Partager sur linkedin
LinkedIn

Les SCPI sont des sociétés civiles de placement immobilier, lesquelles investissent principalement dans des immeubles de bureaux ou de commerce. En moyenne, elles offrent un rendement de 4,5% annuels (2019) auquel s’ajoute la revalorisation des parts de 1,1 %, soit une performance de 5,6%. Elles constituent ainsi un excellent support de complément de revenu.

SCPI et Impôt sur le Fortune Immobilière (IFI)

Depuis le 01 janvier 2018, les parts de SCPI entrent dans le champ d’application de l’impôt sur la fortune immobilière. 

La valeur par part à déclarer et donc à intégrer à l’IFI varie en fonction des SCPI et est fournie annuellement par la société de gestion.

Investir dans les SCPI est donc devenue problématique pour les personnes déjà propriétaires de biens immobiliers pour une valeur patrimoniale supérieure  1 300 000 € (seuil de l’imposition à l’IFI).

Il existe cependant un moyen de profiter des performances des SCPI sans alourdir sa fiscalité : le démembrement.

Démembrement, SCPI et IFI

Dans les cas de démembrement, l’IFI est payé par l’usufruitier.
Cependant, en cas de démembrement légal (succession), l’imposition de l’IFI est répartie entre le nu-propriétaire et l’usufruitier, selon le barème de l’âge.

Le mécanisme du démembrement de SCPI

Comme pour les biens immobiliers, la propriété d’une SCPI peut être scindée temporairement en deux éléments : l’usufruit et la nue-propriété. Ce démembrement est fixé contractuellement pour une période allant de 5 à 10 ans.

• L’usufruitier va percevoir les loyers pendant la durée du démembrement.
• Le nu-propriétaire va bénéficier d’une décote sur le prix d’achat comprise entre 20 % et 35%.
• A la fin de la période de démembrement, le nu propriétaire récupère l’usufruit sans aucun frais, devient plein propriétaire et perçoit les loyers.

Concrètement, l’achat de l’usufruit est conseillé aux personnes disposant d’un déficit foncier à imputer ou aux personnes morales disposant de trésorerie longue.

La nue-propriété est profitable pour les contribuables fortement imposés et redevables de l’IFI.

Défiscaliser son IFI avec des SCPI démembrés

Pour les personnes acquittant l’IFI, leur acquisition en nue-propriété peut s’avérer particulièrement pertinente. 

En effet, le contribuable acquérant seulement la nue-propriété des parts sociales, n’aura pas à les déclarer dans son patrimoine

Selon les conventions, l’usufruit s’éteint au terme de 5 ou 10 ans, permettant à l’investisseur de récupérer la pleine propriété des biens. Cette réunion de l’usufruit à la nue-propriété constitue une croissance du patrimoine non imposable à l’heure actuelle.

L’acquisition se fait avec une décote comprise en moyenne entre 20 et 35%. Ce delta permet d’investir plus et donc à terme, à la fin du démembrement, d’augmenter les revenus perçus. 

Comment choisir une bonne SCPI ?

Le rendement historique est la première variable que regardent les investisseurs. Cependant, pour trouver une bonne SCPI, une analyse plus poussée est nécessaire. Si le rendement est important, il faut également vérifier plus avant certains indicateurs comptables de la SCPI, ainsi que la qualité du portefeuille immobilier.

En matière comptable, certains indicateurs comme le report à nouveau, ou encore les provisions pour réparation seront autant de « garanties » de stabilité quant au revenu foncier.
L’indicateur du taux de location est à prendre en compte et à analyser. Ainsi une SCPI jeune devra avoir un taux proche de 100%, alors qu’il est logique d’avoir un taux de l’ordre de 90% pour des SCPI plus anciennes. En dessous, il faudra être vigilant. Toutefois, l’explication peut être rationnelle, comme des travaux de rénovation, et permettre une appréciation ultérieure des loyers.

La taille de la SCPI, le nombre d’immeuble et le nombre de locataires sont également des données qui doivent être prises en compte ainsi que les zones géographiques investies et les secteurs d’activités privilégiés par la SCPI, certaines étant plus porteurs ou plus à risque que d’autres.

L’investissement en SCPI doit être réfléchi dans une optique de long terme, de manière à fabriquer des revenus complémentaires pérennes. L’analyse de l’ensemble de ces critères permet seule de trier les SCPI les mieux gérées du marché.

A ce titre, au-delà de certains montants investis, nous recommandons de diversifier les SCPI, comme on le ferait pour un portefeuille d’actions.

Vous avez besoin d’un conseil en matière d’investissement, défiscalisation, transmission ?

Laissez-nous un message.

BESOIN D'UN CONSEIL PATRIMONIAL ?

Utilisez ce formulaire pour poser vos questions, réponse en 24H sans engagement.