Réduire son ISF et augmenter son patrimoine avec les SCPI

Les SCPI sont des sociétés civiles de placement immobilier, lesquelles investissent principalement dans des immeubles de bureaux ou de commerce. En moyenne, elles offrent des rentabilités de l’ordre de 5% annuels des sommes brutes investies, les revenus fonciers étant directement versés trimestriellement sur le compte bancaire du souscripteur. Elles constituent ainsi un excellent support de complément de revenu.

Le mécanisme du démembrement de SCPI

Comme pour les biens immobiliers, la propriété d’une SCPI peut être scindée temporairement en deux éléments : l’usufruit et la nue-propriété. Ce démembrement est fixé contractuellement pour une période allant de 5 à 10 ans.

• L’usufruitier va percevoir les loyers pendant la durée du démembrement.
• Le nu-propriétaire va bénéficier d’une décote sur le prix d’achat de l’ordre de 20% pour 5 ans.
• A la fin de la période de démembrement, le nu propriétaire récupère l’usufruit sans aucun frais, devient plein propriétaire et perçoit les loyers.

Concrètement, l’achat de l’usufruit est conseillé aux personnes disposant d’un déficit foncier à imputer ou aux personnes morales disposant de trésorerie longue.
La nue-propriété est profitable pour les contribuables fortement imposés et redevables de l’ISF.

Défiscaliser son ISF avec des SCPI démembrés

Pour les personnes acquittant l’ISF, leur acquisition en nue-propriété peut s’avérer particulièrement pertinente. En effet, le contribuable acquérant seulement la nue-propriété des parts sociales, n’aura pas à les déclarer dans son patrimoine. L’acquisition de la nue-propriété fait donc chuter l’assiette taxable, créant autant d’économies.
Selon les conventions, l’usufruit s’éteint au terme de 5 ou 10 ans, permettant à l’investisseur de récupérer la pleine propriété des biens. Cette réunion de l’usufruit à la nue-propriété constitue une croissance du patrimoine non imposable à l’heure actuelle.

L’exemple ci-dessous permet d’illustrer cette solution originale.

Démonstration du fonctionnement

Monsieur Alexandre dispose d’un patrimoine de 1,4 million d’euros, dont 150.000 € de liquidités.
Monsieur Alexandre investit 150.000 € pour acquérir la nue-propriété de parts de SCPI.
L’usufruit est constitué pour 5 ans. Monsieur Alexandre aura donc la pleine propriété de ses parts au terme de 5 ans.
L’usufruit étant évalué à 20 % de la valeur d’acquisition de la pleine propriété, l’acquisition de 150.000 € de nue-propriété représente une pleine propriété de 187.500 €.

Effets du démembrement:

1- Monsieur Alexandre ne paie plus d’ISF pendant 5 ans
Durant 5 ans, le patrimoine taxable de monsieur Alexandre redescend en dessous du seuil taxable, les biens détenus en nue-propriété n’étant pas déclarables. Monsieur Alexandre n’aura donc plus à acquitter l’ISF durant cette période.
2- Après 5 ans, pleine propriété et perception de revenus
Au terme de 5 ans, la pleine propriété sera reconstituée, sur une valeur de 187.500 €, soit une croissance mécanique de 20% (en valeur d’acquisition)*. Des revenus fonciers complémentaires s’enclencheront alors pour Monsieur Alexandre, calculés sur un investissement de 187.500 €, soit selon les rendements actuels, environ 9.400 € annuels.

* : La valeur d’acquisition des SCPI est différente de la valeur de réalisation, généralement éloignée de l’ordre de 10%. L’exemple ci-dessus ne s’attache qu’aux valeurs d’acquisition, qui servent de base au calcul des revenus fonciers.

Comment choisir une bonne SCPI ?

Le rendement historique est la première variable que regardent les investisseurs. Cependant, pour trouver une bonne SCPI, une analyse plus poussée est nécessaire. Si le rendement est important, il faut également vérifier plus avant certains indicateurs comptables de la SCPI, ainsi que la qualité du portefeuille immobilier.

En matière comptable, certains indicateurs comme le report à nouveau, ou encore les provisions pour réparation seront autant de « garanties » de stabilité quant au revenu foncier.
L’indicateur du taux de location est à prendre en compte et à analyser. Ainsi une SCPI jeune devra avoir un taux proche de 100%, alors qu’il est logique d’avoir un taux de l’ordre de 90% pour des SCPI plus anciennes. En dessous, il faudra être vigilant. Toutefois, l’explication peut être rationnelle, comme des travaux de rénovation, et permettre une appréciation ultérieure des loyers.

La taille de la SCPI, le nombre d’immeuble et le nombre de locataires sont également des données qui doivent être prises en compte ainsi que les zones géographiques investies et les secteurs d’activités privilégiés par la SCPI, certaines étant plus porteurs ou plus à risque que d’autres.

L’investissement en SCPI doit être réfléchi dans une optique de long terme, de manière à fabriquer des revenus complémentaires pérennes. L’analyse de l’ensemble de ces critères permet seule de trier les SCPI les mieux gérées du marché.

A ce titre, au-delà de certains montants investis, nous recommandons de diversifier les SCPI, comme on le ferait pour un portefeuille d’actions.