Défiscalisation immobilière, identifier les dangers

Pour compléter l’article sur l’affaire Apollonia, voici un récapitulatif des points de vigilance à connaitre avant d’envisager une opération de défiscalisation immobilière. La liste n’est bien entendu pas exhaustive, mais elle reprend les grands classiques des arnaques de la défiscalisation immobilière. A l’heure où le gouvernement affiche sa volonté de développer un nouveau produit d’incitation à l’investissement immobilier, voici les questions à se poser avant de signer.

Mon projet a-t-il un sens patrimonial ?

Il s’agit ici de prendre en compte votre situation personnelle et patrimoniale globale : ce que vous avez, ce que vous voulez, ce vous êtes, ce que vous serez.

N’en déplaise aux marchands de défiscalisation immobilière qui bien entendu trouvent toujours un besoin chez leurs interlocuteurs, investir dans de l’immobilier locatif est loin d’être une solution patrimoniale optimale pour tout le monde. Toutes les périodes de la vie ne sont pas propices à la prise de risque, et quoi que l’on vous promette, emprunter pour investir présente toujours un danger.

Ce risque est-il proportionné, justifié ? Une autre solution serait-elle plus adaptée au regard de ma situation personnelle ? Ce sont autant de questions auxquelles vous vous devez de pouvoir répondre avant d’engager l’avenir de votre famille pour 20 ans dans une défiscalisation immobilière.

Mon opération s’auto finance ! En êtes-vous sûr ?

L’appétence de l’administration française à mettre en place des programmes de défiscalisation immobilière, n’a d’égale que celle des promoteurs à en profiter… coûte que coûte.

Depuis 15 ans les arnaques sont légion, et même si dans la majorité des cas elles résultent toujours du même problème : la surestimation du bien pour gonfler les marges, chaque année de nouveaux investisseurs se font flouer. Une chose est sûre, tous ont entendu ce même discours du commercial autoproclamé pour l’occasion gestionnaire de patrimoine : « l’investissement s’autofinancera, au terme vous serez propriétaire d’un superbe appartement aux frais de vos locataires ! ».

Bien souvent, les problèmes d’autofinancement découlent du fait que les biens immobiliers se situent en 3 ème couronne d’une ville de moyenne importance, perdus au milieu de milliers de leurs semblables. Dans ces conditions, difficile de trouver ne serait-ce qu’un locataire et encore moins aux conditions vantées à la signature.

Les loyers sont garantis, et je suis assuré contre la vacance

Le loyer garanti c’est le bouquet final du feu d’artifice qu’est l’argumentaire commercial. C’est le coup de grâce qui laisse le prospect sans voix, et parvient à amener une larme au coin de l’œil des plus récalcitrants !

Sauf que, comment souvent, la garantie est bien entendu conditionnelle : plafond des indemnisations, délai de carence. Et ça, le commercial a malheureusement oublié de l’expliquer. Cerise sur le gâteau ? Le locataire paye 10 % du loyer tous les deux mois ? La garantie ne s’applique pas !

Le packaging des promoteurs comprend également une garantie contre la vacance d’un an ? Il est facile de se dire que cette période suffit largement pour trouver un locataire, mais c’est vite oublier que le prix du loyer ne correspond pas à la réalité du marché qui de toute façon est inexistant. Les douze mois écoulés, la garantie s’arrête, et l’administration fiscale vient vous demander de rembourser l’avantage indument perçu.

Dans tous les cas, les crédits eux courent toujours !

Au pire, je revendrai mon bien pour rembourser mon crédit …

C’est logique, mais encore faut-il pouvoir. Aussi fou que cela puisse paraitre, il est parfois difficile de trouver un acquéreur pour un appartement d’une qualité hasardeuse en banlieue de Nevers (ou autres). Surtout quand dans les environs, des milliers de clones sont aussi sur le marché.

Pour les biens problématiques, si la vente se fait, c’est toujours avec une décote magistrale. Il n’est pas rare de lire des exemples sur le web de ventes effectuées avec 50 à 60 % de moins-value (cf Défiscalisation immobilière Apollonia).

Je vais faire une défiscalisation immobilière en meublé. Ce n’est pas pareil !

Malheureusement, c’est exactement pareil, même si des variantes existent.

Ici entre l’investisseur et son bien, viennent se caller un bail commercial et un exploitant. C’est lui qui est sensé assurer la gestion du complexe immobilier, et verser aux heureux propriétaires leurs loyers annoncés comme garantis.

Pour faire court, grâce à de savants montages, notamment par l’utilisation de fonds de concours, d’importants loyers sont versés au départ. La surestimation du rendement et la gestion calamiteuse mettent quelque temps à éclater mais entraînent la faillite de l’exploitant.

À partir de là deux solutions : soit les propriétaires acceptent la reprise de l’exploitation en subissant le plus souvent une sévère diminution des loyers qui ne sont plus garantis du fait de la faillite, soit ils se réunissent pour reprendre eux même l’exploitation en essayant de maintenir le rendement.

Si rien ne se passe, en plus de la perte sèche, l’avantage fiscal perçu doit être remboursé. Dans tous les cas, ce qui attend les investisseurs c’est une situation dramatique, souvent accompagnée d’une longue et couteuse procédure judiciaire pour ne serait-ce que sauver les meubles.

En conclusion

Ce ne sont ici que les grandes lignes des dangers de la défiscalisation immobilière. Les connaitre aurait peut-être permis  à certaines victimes d’Apollonoia de réfléchir à deux fois avant de signer. Ceci dit, et c’est normal, on parle beaucoup des programmes problématiques, mais il faut aussi souligner que l’inverse est possible. En fait, la majorité des investissements se déroulent sans problème. Il existe encore des professionnels scrupuleux, même s’ils sont perdus dans la masse des profiteurs.