Fonds en euros immobilier, les fonds dynamiques en forte hausse

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Les fonds en euros ont longtemps été le produit phare des assurances vies. Les investisseurs sont séduits par le rendement garanti, mais surtout l’absence de risque. Ces critères en faisaient un support de choix pour les liquidités ou les investisseurs prudents.  Puis, la crise des dettes souveraines accéléra la chute des rendements, mais aussi introduisit pour la première fois la notion de risque. Dans une tentative pour raviver l’intérêt des investisseurs, les assureurs se tournent de plus en plus vers l’immobilier pour dynamiser leurs fonds en euros. Présentation du marché des fonds en euros immobilier.

Les fonds euros immobilier, un marché disparate

La composition des fonds en euros immobilier varie grandement d’un assureur à l’autre. Initialement, la poche consacrée à la pierre était quasi insignifiante (entre 0.5 et 10 %), le reste étant investi en obligations et actions.

Aujourd’hui, la tendance est au tout immobilier. Les fonds en euros immobilier de dernières générations affichent une composition pouvant aller jusqu’à 95 % d’immobilier et 5 % de liquidités.

La fonctionnement des fonds en euros immobilier

L’immobilier est détenu sous forme de parts de Société Civile de Placement Immobilier (SCPI), et d’Organisme de Placement Collectif en Immobilier à Règles de Fonctionnement Allégées (OPCI RFA).Ces derniers, sont une nouvelle forme de placement collectif en immobilier, généralement réservés aux institutionnels, plus souple que les SCPI notamment en matière de composition d’actifs, de fiscalité,  et de gestion.

Les OPCI assurent aussi une certaine liquidité au fonds en raison de la portion d’actifs financiers qu’ils peuvent détenir. Cependant, il convient de noter que la liquidité d’un fonds en euros immobilier peut être moindre que celle d’un fonds en euros classique.

Pourquoi investir sur un fonds en euros immobilier ?

La situation des fonds euros classiques se dégrade fortement. Si la tendance se confirme, dans les années à venir il sera tout simplement plus rentable de placer son argent sur un »super livret » bancaire.

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Pire encore, si par exemple les politiques de création monétaires « ex nihilo » entrainent une reprise de l’inflation, ni les fonds euros classiques, ni les livrets bancaires, ne seront créateur de richesse. Au mieux ils permettront de maintenir le capital à niveau, au pire ils seront synonymes d’appauvrissement de l’épargnant.

Ce n’est une surprise pour personne, les rendements attendus sur l’immobilier de bureau sont largement supérieurs à ceux des obligations souveraines. C’est entre autres ce qui fait la force d’un fonds euros immobilier.

D’ores et déjà, les fonds en euros immobilier encore ouverts à la souscription garantissent par exemple un taux minimal de 3.35 %, mais dans les faits, pour l’année à venir, la rémunération ne devrait pas être inférieure à 4 % nette de frais de gestion. Cette anticipation est réalisée grâce à la prédictibilité des rendements des SCPI et OPCI.

Il faut ajouter à ces rendements intéressants, le fait que l’épargnant dispose d’une protection contre l’inflation grâce à l’indexation des loyers.

Mais surtout, ce qu’il ne faut pas occulter, c’est qu’il s’agit de véritables fonds en euros avec tout ce que cela comprend :

  • garantie permanente du capital,
  • effet de cliquet : la valeur acquise ne peut jamais diminuer,
  • liquidité totale,
  • fiscalité avantageuse de l’assurance vie

Pour un fonds composé à 95 % avec de l’immobilier, il s’agit en fait d’une nouvelle forme d’investissement dans la pierre où le risque est tout simplement supporté par l’assureur et non par l’épargnant.

Pourquoi ne pas investir ?

Bien entendu, il existe aussi des limites à l’investissement dans fonds un en euros immobilier.

La première d’entre elles résulte de la jeunesse de ces fonds qui ne permet pas d’avoir de recul sur la qualité de leur gestion. Le choix des SCPI / OPCI composant le fonds en euros immobilier, le contrôle des gestionnaires, sont des éléments fondamentaux pour la performance du fonds. À défaut de recul, il est essentiel de choisir un assureur ayant un partenariat avec un gestionnaire de SCPI ayant fait ses preuves.

De plus, un fonds en euros immobilier supporte des frais de gestion supérieurs à ceux pratiqués sur des fonds euros classiques proposés dans des contrats web : entre 0.75 et 0.8 %, au lieu de 0.5 / 06%. À ces derniers, il faut ajouter le plus souvent des frais de souscription, car les contrats les plus intéressants (avec un maximum d’immobilier) ne sont vendus que par des gestionnaires de patrimoine.

Enfin, certaines assurances vie comportant un fonds en euros immobilier obligent le souscripteur à détenir une proportion minimale d’unités de compte. Il est dès lors impossible d’utiliser le contrat uniquement comme une forme alternative d’investissement dans l’immobilier.

Pour conclure

Les fonds en euros immobilier ont un intérêt non négligeable pour les personnes à la recherche d’un placement garanti pour leurs liquidités, ou d’une forme d’investissement alternative dans l’immobilier. Il faut cependant choisir attentivement son contrat,  il doit réellement s’agir d’un fonds euros immobilier, c’est-à-dire qu’il doit contenir au minimum  90 % de SCPI et OPCI. De plus, il convient d’éviter les contrats exigeants en parallèle la détention d’unités de compte. Enfin, si vous êtes tenté par une souscription, sachez que les fonds en euros totalement investis en immobilier ne sont pas ouverts en permanence et disposent d’une liquidité moindre que les fonds classiques.

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