Payer moins d'impôts

Diminuez immédiatement votre pression fiscale.

Réduire sa fiscalité passe soit par une diminution du revenu imposable net grâce à des déductions fiscales, soit par des réductions d’impôt. Dans les deux hypothèses, le contribuable doit faire appel à des dispositifs qui vont lui amener l’un ou l’autre de ces avantages.

  • Solutions de baisse du revenu imposable
  • Stratégies de restructuration de votre patrimoine
  • Mise en place de solutions d’investissement défiscalisantes
  • Anticipation et optimisation des transmissions

Faites appel à toute l’expertise et l’expérience du professionnel pour vous permettre de réaliser des opérations présentant le plus d’avantages et le moins de risque possible. Les pièges à la défiscalisation sont nombreux, le professionnel se doit de vous guider vers la réussite en toute sécurité.

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Payer moins d'impôts

Les solutions d’optimisations fiscales sont nombreuses. Il peut s’agir soit de diminuer le revenu imposable, d’agir sur la structure du patrimoine ou d’opter pour des placements défiscalisant. Le contribuable ne devrait pas souscrire un placement uniquement pour réduire la pression fiscale, mais il n’empêche que cet objectif reste au cœur des préoccupations des Français.

La mise en place de solutions de défiscalisation doit d’accompagner d’une optimisation dans l’utilisation des ressources. C’est un facteur souvent ignoré par les investisseurs, mais qui a une importance majeure. Le principe est simple, 1000€ issus d’une donation n’ont pas la même valeur que 1 000€ issus du travail. La différence s’apprécie en fonction du coût réel de cette épargne.

Le travail du gestionnaire de patrimoine sera vous guider dans la mise en place d’une stratégie d’investissement et de restructuration de votre patrimoine en vue de réduire au maximum les prélèvements fiscaux. L’enjeu est de taille tant la fiscalité peut être punitive.

Pour cela, l’emploi de simulations financières s’impose. Il faut envisager plusieurs hypothèses visant à minimiser les coûts, réduire les différentes pressions fiscales, augmenter le retour sur investissement. Ces simulations vous seront alors présentées afin que vous puissiez valider celle qui vous convient le mieux.

Illustration par un cas pratique

Voici une illustration de l’importance de la pression fiscale et du choix de la bonne stratégie d’investissement. Ce cas pratique a été â été publié sur le site de l’AGEFI.

Hypothèse : Investissement de 165 000 € dans de l’immobilier neuf sur 15 ans

Question : Quel sera la rentabilité en fonction du dispositif de défiscalisation choisi pour un investisseur imposé à la tranche marginale de 30% ?

  • Rendement locatif net après impôts et CSG sur 15 ans

Le dispositif de location meublé au BIC réel sort largement gagnant de ce comparatif. D’autant plus qu’à la fin des 15 ans présentés sur le graphique, il reste à l’investisseur 82 500 € d’amortissement à effectuer sur les loyers futurs, soit une économie fiscale pour notre contribuable ayant une TMI de 30% de 37 538€.

Cet exemple n’est bien entendu valable que pour les hypothèses formulées. Les résultats peuvent varier en fonction de la situation personnelle du contribuable. Cependant, il illustre parfaitement la nécessité d’effectuer des simulations auprès d’un professionnel avant de choisir une solution de défiscalisation.

Présentation des principales solutions de défiscalisation

L’avantage fiscal accordé à l’investisseur est de 12 %, 18 %, ou 21% du montant investi dans la limite d’un plafond d’investissement de 300 000 € (frais de notaire inclus), en fonction du choix de la durée de blocage : 6,9 ou 12 ans. Le montant maximum de la réduction accordé est donc soit de 36000€, 54 000 € ou 63 000 €, répartis sur 9 ans.

Conditions

Les logements concernés par la loi Pinel sont des immeubles vendus déjà construits ou en VEFA (vente en état futur d’achèvement). Dans tous les cas, il s’agit de logements neufs. Certaines normes concernant les performances énergétiques de l’immeuble doivent également être respectées.

Le dispositif Girardin reprend la logique du dispositif Pinel mais il concerne les immeubles situés dans les départements et résidences d’outre-mer.

La réduction d’impôt issue de ce dispositif dépend de la date d’obtention du permis de construire:

  • Pour le secteur libre : 30 % si le permis a été délivré avant 2011, ou 22 % en 2011, 0% après
  • Pour le secteur intermédiaire: 38 % si le permis a été délivré avant 2011, 34 % si le permis de construire a été délivré en 2011, 26 % si le permis de construire a été délivré en 2012, 0% après
  • Si le logement se trouve dans une zone urbaine sensible, la réduction est majorée de 8% à 9% (sauf sur les permis de construire déposés en 2012)

Cette réduction, répartie sur 5 ans (libre) ou 6 ans (intermédiaire), plafonnée à 18 000 € et limitée à 2 438 € HT par m².

Ce dispositif ne rentre pas dans le nouveau plafonnement des niches fiscales.

Conditions d’application

Ce dispositif concerne les immeubles neufs situés dans les DOM TOM.

L’acquéreur, pour bénéficier de l’avantage fiscal, doit louer son appartement au titre de résidence principale durant au moins 5 ans.

Au 1er janvier 2018, le Girardin immobilier social sera remplacé par le crédit d’impôt dans les Départements d’Outre-Mer (DOM), mais restera applicable dans les COM et en Nouvelle Calédonie.

Ici la réduction d’impôt n’est pas proportionnelle à l’investissement mais au montant des travaux de restauration réalisés au cours de l’année d’imposition.

L’avantage fiscal accordé diffère en fonction de la zone de localisation du bien restauré :

  • 30% du montant des travaux pour les immeubles en Site Patrimonial Remarquable avec PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur) approuvé, les QAD (quartiers anciens dégradés) et les quartiers conventionnés NPNRU
  • 22% du montant des travaux pour les immeubles en Site Patrimonial Remarquable avec PVAP

Depuis la loi a loi de Finances Rectificative pour 2016, ces réductions sont applicables dans la limite de 400 000 € de travaux de restauration réalisés sur 4 années.

Conditions d’application

L’investisseur est tenu de restaurer l’ensemble de l’immeuble et de le mettre en location pendant 9 ans. Les travaux font l’objet d’une autorisation et sont suivis par les Architectes des Bâtiments de France.

La loi Monuments Historiques concerne les travaux de restauration sur biens immobiliers classés. Cette loi permet de déduire le montant des travaux de restauration et d’entretien sur les revenus fonciers, puis sur le revenu global de l’investisseur. Cette déduction se fait sans limite de montant. Elle peut donc permettre de défiscaliser l’ensemble des revenus.

De plus, elle permet de bénéficier d’une exonération de droits de succession au moment de la transmission de l’immeuble.

Conditions d’application

L’immeuble doit faire l’objet d’un classement en tant que « Monument Historique » ou un équivalent.

L’investisseur doit conserver au minimum le bien pendant 15 ans, et ce dernier doit être dans une certaine mesure ouvert à la visite pour pouvoir bénéficier à 100% de la réduction du revenu global.

La location meublée consiste à investir dans un bien qui sera loué meublé pour de courtes périodes.

Au sens fiscal, cette activité et les revenus qui en sont tirés sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux ce qui leur confère certains avantages.

L’avantage majeur du régime de la location meublée est de pouvoir amortir la valeur d’achat du bien sur les loyers perçus. En d’autres termes, chaque année une fraction de la valeur du bien viendra s’imputer sur les loyers perçus ce qui permet de les défiscaliser.

Cette mesure s’ajoutant au fait de pouvoir déduire les intérêts d’emprunt contractés pour l’achat du bien, l’investisseur peut estimer pouvoir percevoir pendant de très nombreuses années des loyers défiscalisés (environ 20 ans).

En savoir plus sur l’immobilier meublé

Acheter une SCPI c’est se porter acquéreur d’une part de société qui investit dans de l’immobilier. Ces investissements peuvent être faits dans le cadre d’une loi de défiscalisation et profiteront dès lors au souscripteur.

Il existe trois types de SCPI fiscales : Malraux,  Pinel, Déficit Foncier. Chaque type de SCPI permet à l’investisseur de bénéficier des mêmes avantages fiscaux que ceux rattachés à la loi en question.

Pourquoi choisir une SCPI ?

Les SCPI permettent de se dégager des contraintes de gestion. Elles autorisent aussi un investissement minimal radicalement inférieur à celui qui est requis pour un investissement immobilier en direct. Enfin, elles permettent grâce à la diversification de réduire les risques inhérents à toutes opérations immobilières de défiscalisation.

Ce dispositif concerne les investissements dans les TPE et dans les PME d’outre-mer. L’objectif est de permettre l’acquisition de matériel industriel.

L’investisseur participe à fonds perdu au financement d’une société en nom collectif qui réalise l’achat du matériel industriel. En échange de son investissement, le contribuable bénéficie d’une réduction d’impôt.

Le retour sur investissement se fait sous la forme d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 130% du montant investi. L’avantage fiscal s’applique aux revenus de l’année d’investissement et donc aux impôts de l’année suivante.

Le Girardin industriel est donc un dispositif « one shot » utilisé principalement par les personnes désirant obtenir sur une année une défiscalisation importante.

Sa mise en place doit être encadrée par des professionnels compétents en raison des risques de requalification fiscale que présente ce type d’opération.

Les placements retraite permettent de se constituer une épargne qui sera bloquée jusqu’au départ en retraite.

Le souscripteur recevra par la suite une rente proportionnelle à l’épargne accumulée, ou une rente et une partie en capital.

Les sommes versées sur un contrat d’épargne retraite sont déductibles du revenu imposable.

Les plafonds de déduction varient en fonction du dispositif :

PERP et Article 83 : 10 % des revenus nets de l’activité professionnelle dans la limite de 8 PASS, OU, 10 % du PASS.

Loi Madelin : 10 % du bénéfice imposable plafonné à 29 625 €, auquel s’ajoute 15 % de la part des bénéfices compris entre 37 032 € et 296 256 €.

Les FIP (Fonds d’Investissement de Proximité) sont des fonds qui investissent dans des PME implantées dans une même région ou dans les régions limitrophes à cette dernière.

La durée d’investissement d’une FIP se situe entre 7 et 10 ans.

Les FCPI (Fonds Communs de Placement dans l’Innovation) sont des fonds qui investissent dans des sociétés innovantes.

L’avantage fiscal accordé pour ce type de placement est de 18 % dans la limite de 12 000 € d’investissement pour un célibataire et 24 000 € pour un couple.

Très en vogue il y a quelques années, l’investissement dans des FIP et FCPI a beaucoup perdu de son intérêt en raison de la diminution de l’avantage fiscal accordé.

Ce dispositif reste intéressant pour défiscaliser l’impôt sur la fortune car il propose une réduction d’impôt de 50 %, mais dans le cadre de l’impôt sur le revenu, les 18 % accordés ne compensent plus les risques inhérents à ce type d’investissement.

Les SOFICA  sont des Sociétés pour le Financement de l’Industrie cinématographique ou audiovisuelle. Elles permettent, entre autre, de financer certains films de cinéma français ou des documentaires.

Investir dans les SOFICA permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 36 % du montant investi. La limite de la réduction d’impôt est de 6 480 €.

L’achat des parts de SOFICA se fait pour une période d’un minimum de 5 ans, mais dans les faits l’investissement dure souvent une dizaine d’années.

Le rendement de l’investissement est issu dans un premier temps de la défiscalisation accordée, et du remboursement de la valeur des parts en fin d’investissement.

Il faut cependant faire très attention avec ce genre de placement que les banques ont eu (trop) tendance à mettre en avant. L’argent investi n’est en aucun cas garanti, et les premiers retours sur les SOFICA maintenant terminées montrent un TRI compris entre 3.8 % et 6 % alors que l’avantage fiscal était de 48 %.

Les groupements forestiers sont des sociétés ayant pour activité la gestion d’une ou plusieurs forêts.

En procédant à l’acquisition de parts dans un de ces groupements, l’investisseur bénéficie d’avantages fiscaux, en plus de la rémunération annuelle tirée de l’exploitation de la forêt et de la revalorisation éventuelle du prix des parts.

Concernant l’impôt sur le revenu, l’avantage fiscal est une réduction d’impôt à hauteur de 18 % de l’investissement et plafonnée à 1 026 € pour une personne seule et 2 052 € pour un couple.

Cet investissement permet également de bénéficier d’un abattement de 75 % de la valeur des parts en cas de transmission ou de donation.

Enfin, les groupements forestiers versent des revenus annuels aux investisseurs. Le rendement de ce type d’investissement est en moyenne de 3%, ces revenus sont tirés de l’exploitation des forêts que ce soit grâce à la vente de bois ou la location du domaine à des sociétés de pêche ou de chasse.

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