SCPI fiscales : Duflot, Malraux et Déficit Foncier

Home / Investissements Immobiliers / Immobilier défiscalisation / SCPI fiscales : Duflot, Malraux et Déficit Foncier

Défiscalisez vos revenus 2014 avec les SCPI fiscales

Les SCPI fiscales : Duflot, Malraux, Déficit Foncier, permettent à leurs investisseurs de bénéficier de réductions d’impôt. Pour se faire, le gestionnaire de la SCPI fiscale doit respecter les contraintes d’investissement définies par le dispositif de défiscalisation dont il est question (loi Duflot, loi Malraux…). La réduction d’impôt ensuite obtenue est répartie entre les investisseurs en proportion de leur investissement.

Les particularités d’une SCPI fiscale

Contrairement à une SCPI de rendement, la performance d’une SCPI fiscale doit prendre en considération la réduction d’impôt accordée.

Si l’on additionne l’économie d’impôt réalisée et le rendement de la SCPI fiscale, il est possible d’arriver à des performances particulièrement attractives pour les investisseurs.

La performance va dépendre du niveau d’imposition du souscripteur, et de la pertinence dans choix du type de défiscalisation et du promoteur de la SCPI. Ici, pas de règle générale, pour être optimisé un investissement doit s’analyser au cas par cas en fonction des besoins du contribuable.

Les différentes SCPI fiscales

On compte principalement trois sortes de SCPI fiscales dont le fonctionnement dépend de la loi dont elle porte le nom.

  • Les SCPI Duflot
  • Les SCPI Malraux
  • Les SCPI Déficit Foncier

Les SCPI Duflot

Fonctionnement des SCPI Duflot

Comme leur nom l’indique, les SCPI Duflot reprennent les conditions d’un investissement Duflot classique.

La société de gestion de la SCPI devra donc se plier aux contraintes suivantes pour permettre à ses investisseurs de bénéficier de la réduction d’impôt :

  • Les logements concernés doivent être neufs
  • Ils doivent respecter certaines conditions en matière de norme énergétique
  • Ils doivent être situés dans une grande agglomération française (zone A, Abis et B1)
  • La réduction d’impôt ne sera accordée que dans la limite de 5 500 € le m², il n’est donc pas intéressant d’investir dans les secteurs où le prix au m² dépasse ce plafond
  • Le logement doit être mis en location pour une durée minimum de 9 ans au titre de résidence principale et il doit être loué dans les 12 mois qui suivent son acquisition
  • Les loyers doivent respecter les plafonds donnés par la loi Duflot
  • Les locataires sélectionnés doivent respecter un plafond de ressources également défini par la loi Duflot

Avantage fiscal des SCPI Duflot

Le dispositif Duflot permet de bénéficier d’une réduction d’impôt égale à 18 % du montant de l’investissement réparti sur 9 ans dans la limite de 300 000 € d’investissement par foyer fiscal.

La réduction d’impôt maximale qui peut être accordée dans le cadre d’un investissement Duflot est donc de 54 000 € sur 9 ans soit 6 000 € par an.

Les SCPI Malraux

Fonctionnement des SCPI Malraux

Les SCPI Malraux se concentrent sur l’investissement dans des biens immobiliers devant être rénovés, et situés dans des secteurs géographiques spécifiques.

Cette loi de défiscalisation est particulièrement contraignante à appliquer en direct. L’utilisation des SCPI permet de profiter de l’avantage fiscal tout en se dégageant totalement des contraintes de gestion.

Les parts devront être conservées au minimum 9 ans, bien que dans les faits cette période peut être étendue jusqu’à 15 ans.

À l’issue de cette période, la SCPI sera liquidée et l’investisseur percevra un partie de la vente des biens rénovés, en fonction du nombre de parts détenues.

L’avantage fiscal des SCPI Malraux

L’avantage fiscal pour l’investisseur est de bénéficier d’une réduction d’impôt en « one shot » comprise entre 18 % et 20 % de l’investissement.

Le cadeau fiscal est octroyé dès la souscription, il est utilisé par les personnes désirant réduire l’imposition sur une année.

Les SCPI Déficit Foncier

Présentation des SCPI Déficit Foncier

Une SCPI Déficit Foncier investit dans un parc immobilier ancien qui va faire l’objet de travaux de réhabilitation. Ces travaux sont fiscalement considérés comme des charges déductibles pour le ou les propriétaires

Le déficit foncier est constitué par la différence entre les loyers encaissés et le coût des charges ajouté à ceux des intérêts d’emprunt.

Ce déficit peut être déduit de revenus locatifs existants par ailleurs, et à défaut des revenus globaux.

À l’issue de la période d’investissement, le parc immobilier sera revendu, et les propriétaires de parts de SCPI Déficit Foncier percevront une partie du montant de la vente en fonction du nombre de parts détenues.

L’avantage fiscal des SCPI Féficit Foncier

Le déficit créé par la SCPI sera déduit des revenus fonciers du contribuable qui sont normalement imposés au barème progressif de l’IR.

Si les revenus fonciers ne sont pas suffisants pour absorber le déficit, le reliquat sera imputé sur les revenus globaux à hauteur de 10 700 euros et reportables sur 10 ans.

Le régime des SCPI Déficit Foncier est intéressant pour les personnes percevant déjà d’importants revenus locatifs, ou pour les contribuables qui se situent dans les dernières tranches d’imposition.

Avantages et inconvénients des SCPI fiscales

Les inconvénients des SCPI fiscales

  • Il n’existe pas de marché secondaire pour les SCPI fiscales.
  • L’investissement sur des SCPI fiscales  doit être envisagé sur le long terme.

Les avantages des SCPI fiscales

  • Ce type d’investissement est accessible à tous. Généralement le ticket d’entrée se situe autour de 5 000 €. La réduction d’impôt dont il bénéficiera dépendra de la SCPI et du montant investi.
  • La gestion est entièrement déléguée à la société de gestion. Le souscripteur n’a à s’occuper ni de la sélection des lots, ni de leur mise en location, ni de leur entretien.
  • Les risques sont mutualisés. Le souscripteur ne risque pas de perdre le bénéfice de sa réduction d’impôt sous prétexte qu’il ne trouve pas de locataire.
  • D’un point de vue administratif, acheter des parts de SCPI est moins lourd qu’acheter un appartement (il n’est pas nécessaire de passer devant un notaire).
  • Le souscripteur bénéficie directement de la réduction d’impôt, il n’a pas besoin d’attendre la livraison du bien.
  • Les SCPI fiscales peuvent être souscrites à crédit ce qui permet de bénéficier d’un double avantage : déductibilité des intérêts d’emprunt et l’avantage fiscal normalement accordé par la SCPI.

Vous recherchez votre SCPI fiscale ?

Nos gestionnaires de patrimoine ont sélectionné pour vous chez tous les leaders du secteur les meilleures opportunités du moment. Complétez le formulaire pour recevoir des propositions adaptées à vos besoins.