SCPI de rendement : fonctionnement, fiscalité et frais

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L’investissement dans l’immobilier « pro », à savoir locaux professionnels, murs de magasin, bureaux… est une bonne source de diversification pour un patrimoine. Cependant, cet univers d’investissement est assez difficile d’accès compte tenu des prix d’entrées, mais aussi de la gestion lourde en termes de temps et de coût. Les SCPI  de rendement rendent l’investissement en immobilier « pro » bien plus simple pour les particuliers qui peuvent dès lors profiter de la croissance de ce secteur.

La performance des SCPI de rendement

Sur les 6 dernières années, les SCPI de rendement ont délivré une rémunération annuelle moyenne de 7 %. C’est sans conteste un des actifs ayant le mieux performé sur la dernière décennie.

Sur 20 ans le rendement moyenne annuelle est d’environ 6%. Les SCPI se classent en terme de performance sur cette période derrière l’or, les actions françaises et les foncières cotés. Mais, les SCPI séduisent aussi les investisseurs en raison de leur volatilité nettement inférieure aux actifs précédemment cités.

 

performance scpi rendement

Source : Les Echos – SCPI, le placement des années de crise

En 2012, le rendement brut moyen des SCPI de rendement fut de 5.2 %, certains catégories ayant à la fois combiné un rendement de plus de 5 % et une revalorisation importante de la valeur de leurs parts.

Les frais à supporter dans un investissement SCPI

Un investissement immobilier suppose un certain nombre de frais à payer. Par exemple, on retrouve  les impôts locaux, les charges qui incombent au propriétaire ou encore les travaux. Dans un investissement en SCPI de rendement, ce genre de frais n’est pas acquitté par l’investisseur, mais par la société qui gère le parc immobilier.

Les investisseurs doivent par conte supporter d’autres types de frais et ce quelque soit le gestionnaire de la SCPI.

Frais d’acquisitions sur les SCPI

Les frais d’acquisition sur les SCPI de rendement sont compris dans le prix d’acquisition total de la part. Ils correspondent à peu près aux frais de notaire supportés dans un investissement en direct. À noter que les droits d’enregistrement ne sont dus qu’en cas d’acquisition des parts sur le marché secondaire.

Les frais d’acquisition sur les SCPI de rendement sont généralement compris entre 7 % et 11 %, ils sont non négociables.

Frais de gestion des SCPI de rendement

Les autres frais à supporter par l’investisseur sont les frais de gestion. Ils rémunèrent le travail de la société de gestion qui assume l’ensemble du travail au niveau des biens. Ils sont prélevés directement sur les revenus reversés aux investisseurs, les revenus annoncés des SCPI de rendement sont donc nets de frais de gestion.

Les frais de gestion sont en moyenne de 8 à 10 % des loyers annuels perçus.

La fiscalité des SCPI  de rendement

Les SCPI de rendement sont des sociétés civiles, elles sont donc transparentes fiscalement. Cela signifie que ce n’est pas la société elle-même qui s’acquitte de l’impôt, ce sont les associés conformément à l’article 239 septies du CGI concernant les SCPI de rendement. Ces derniers sont imposés à l’IR en fonction des revenus qui leur sont reversés (dépendant eux-mêmes du nombre de parts détenues).

Dans une SCPI de rendement, une petite partie des revenus peut être d’origine financière, même si la majorité est issue de la perception des loyers.

À noter que l’ensemble des revenus (fonciers et financiers) sont soumis aux prélèvements sociaux de 15,5 %.

Fiscalité des loyers d’une SCPI de rendement

D’un côté, les revenus fonciers. L’investisseur aura le choix :

  • Entre le micro foncier : pour cela, les revenus fonciers perçus par l’investisseur doivent être inférieurs à 15 000 € sur l’année. Dans ce cas, il y a un abattement forfaitaire sur les revenus perçus de 30 %.
  • Ou le régime réel : Les charges seront retranchées au revenu brut. Le revenu net sera alors intégré au barème de l’impôt sur le revenu. En cas de déficit, il peut être imputé sur le revenu global dans la limite de 10 700 € et est reportable sur 10 ans.

Fiscalité des revenus financiers des SCPI de rendement

Les revenus financiers sont issus des placements de trésoreries effectués par la société de gestion.

Avant la loi de finances 2013, ces revenus financiers de SCPI pouvaient :

  • Soit être soumis au Prélèvement Forfaitaire Libératoire (PFL) de 24 %
  • Soit être soumis au barème de l’IR

Depuis de la loi de finances 2013, les revenus financiers issus des SCPI de rendement doivent désormais être intégrés aux revenus globaux du contribuable. Pour ceux ayant déjà acquitté en 2012 un PFL, le mécanisme est le suivant :

  • Les revenus financiers perçus en 2012  ont subi un PFL de 24 %
  • Ces revenus financiers sont incorporés en 2013 dans la déclaration de revenus
  • L’impôt sur le revenu de 2013 est imputé de l’acompte payé en 2012

Pour les revenus financiers perçus en 2013, le législateur a décidé de conserver l’application du PFL sous forme d’acompte. Le mécanisme appliqué aux SCPI de rendement sera le même que celui évoqué ci-dessus.

Il faut toutefois noter que les contribuables percevant moins de 2 000 € d’intérêts et de dividendes peuvent conserver l’application du PFL à la place de l’impôt sur le revenu.

Une dispense de prélèvement d’acompte peut être demandée par les contribuables ayant un revenu fiscal inférieur à 25 000 € pour une personne seule, 50 000 € pour un couple.

La fiscalité des plus-values de SCPI de rendement

Les éventuelles plus-values constatées lors de la revente des parts de SCPI son imposables selon le même régime que l’immobilier classique. Elles sont donc, actuellement, totalement exonérées après 30 ans de détention.

Pour rappel, derrière le lien suivant, les détails du régime fiscal des plus-values immobilières applicable aux SCPI de rendement.

Acheter des SCPI de rendement à crédit

L’achat de SCPI à crédit est parfois délicat dans les établissements bancaires classiques. Ces établissements usent d’un panel d’arguments plus ou moins valides pour imposer l’achat de SCPI « maisons », ou pour justifier des taux d’emprunt majorés.

Heureusement, il est encore tout à fait possible de trouver des établissements étant prêts à financer 100 % de l’achat à crédit d’un grand nombre de SCPI à des taux très compétitifs : de l’ordre de 3.2 % hors assurance sur 15 ans avec un coût de nantissement des parts d’environ 90 € par SCPI.

Les raisons de l’achat de SCPI de rendement à crédit

Acheter des SCPI de rendement à crédit présente de nombreux avantages :

  • L’emprunt permet de bénéficier de l’effet de levier classique du crédit
  • L’assurance décès accompagnant le crédit assure à l’investissement un véritable côté prévoyance. En cas de problème, la succession bénéficie à la fois des parts des SCPI de rendement payés par l’assurance, tout en conservant le capital qui n’a pas servi à un paiement cash.
  • Enfin, c’est fiscalement une opération intéressante, car les intérêts d’emprunt sont déductibles des loyers perçus.

Simulations du rendement de SCPI à crédit

Une personne ayant un revenu annuel de 50 000 €, un taux d’imposition de 30 %, souhaite investir 100 000 €, dans une SCPI dont le rendement est de 5.3 %, sans revalorisation de la valeur des parts.

  • Hypothèse n° 1 : Achat comptant de la SCPI de rendement

Le rendement brut est de 5300 € annuels, la fiscalité sur les parts est de 2411 € (30 %+15.5 %), le rendement net est de 2888 €.

Le TRI de cette opération est de 3.03 %

  • Hypothèse n° 2 : 100 % à crédit sur 15 ans, crédit à 3.2 %, assurance 0.3 %

Le rendement brut annuel est de 5300 €, les échéances mensuelles sont de 725 €, l’effort épargne mensuel moyen de 395 €.

Le TRI de cette opération à échéance du crédit est de 4.3 % en raison de l’impact de la déductibilité des intérêts d’emprunt sur la fiscalité.

Si le taux d’imposition de la personne avait été de 24 % au lieu de 30 %, le TRI à la fin de l’opération aurait été de 5.52 %.

Pour conclure

Sur 20 ans, le rendement annuel moyen de SCPI de bureaux n’est descendu qu’une fois au-dessous de 4 %, avec un rendement moyen de 5.2 % en 2012. C’est donc un placement de choix pour celui qui cherche un rendement constant dans la pierre, tout en se positionnant sur un marché difficilement accessible en direct. L’investissement dans des SCPI de rendement est d’ailleurs souvent employé pour générer des revenus complémentaires aux retraités ou aux personnes souhaitant quitter leur activité professionnelle. Il est enfin important de noter que l’investissement à crédit doit être considérer pour doper le rendement des SCPI.

Comment choisir une SCPI de rendement ?

La sélection ne doit pas s’arrêter au seul critère du rendement historique. Si les comptes ne sont pas sains, ou si la composition du parc immobilier comporte des faiblesses, le rendement peut s’écrouler et mettre votre investissement en danger. Pour réussir votre investissement en SCPI, profitez de nos offres exclusives et de l’assistance de nos spécialistes.