Loi Monuments Historiques, défiscalisez l’ensemble de vos revenus !

La loi « Monuments Historiques » permet de réaliser rapidement d’importantes déductions fiscales sur le revenu global. Elle garantit également la transmission du bien immobilier en franchise de droits de succession. Cependant, l’investissement dans un monument historique ne doit pas être pris à la légère, et le programme doit être choisi avec soins. Les formalités et les exigences légales sont nombreuses. C’est une mesure recommandée pour les personnes ayant de forts revenus, et désirant défiscaliser rapidement une forte somme.

Le cadre d’application de la loi

La loi Monuments Historiques concerne les biens classés dans certaines catégories d’immeubles. Ainsi sont concernés par cette défiscalisation les :

  • Biens Monuments Historiques (MH),
  • Biens inscrits à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH),
  • Immeubles classés Patrimoine national par la « Fondation du patrimoine »,
  • Immeubles classés Patrimoine national en raison de leur caractère historique ou artistique.

Les avantages de la loi Monuments Historiques

La loi Monuments Historiques offre plusieurs avantages fiscaux pour l’investisseur :

Le premier permet de déduire des revenus fonciers puis du revenu global, sans limites de montant, les travaux de restauration et d’entretien ainsi que les intérêts d’emprunts portant sur les travaux et les murs. Ainsi, l’investisseur peut réduire considérablement le revenu global imposable. Cette forme de réduction d’impôt est une des plus intéressantes.

L’investisseur pourra bénéficier en outre d’une exonération des droits de succession sur l’immeuble. Pour cela, il faut que ce dernier soit ouvert au public 75 jours minimum par an, et à condition qu’une convention ait été signée entre les héritiers et l’administration. Il faut noter que les avantages fiscaux se transmettent, ainsi les héritiers pourront prétendre à la réduction de leurs revenus s’ils effectuent des travaux.

Enfin, la loi monuments historiques est exclue du plafond des niches fiscales. Rappelons que le gouvernement a récemment abaissé le plafond annuel de réduction d’impôt à 10 000 euros par an.

Les conditions d’application de la loi Monuments Historiques

Comme toute autre défiscalisation immobilière, elle s’accompagne d’obligations à respecter et de conditions à remplir.

  • L’investisseur doit s’engager à conserver le bien pendant au moins 15 ans à compter de la date de signature de l’acte authentique, ou celle de la transmission (succession, donation, leg).
  • Il devra détenir ce bien de façon directe ou par l’intermédiaire d’une société civile n’étant pas soumise à l’Impôt sur les sociétés (sauf agrément contraire du ministre chargé du budget).
  • Si le bien est conservé comme résidence principale ou secondaire et qu’il n’est pas ouvert à la visite, seuls 50 % des dépenses sont portées en déduction du revenu global.
  • Si le bien concerné est mis en location, le propriétaire ne peut pas appliquer le régime micro foncier.

Les contraintes entourant l’achat en direct d’un monument historique

Investir directement dans un monument historique n’est pas un acte anodin. Chaque année de nombreuses personnes cèdent à la tentation avant d’être rapidement poussées à la revente sous le poids des charges.

Les contraintes sont nombreuses : charges d’entretien,  travaux, formalités administratives, sont autant d’éléments qui doivent être attentivement considérés avant tout achat.

C’est un investissement sur le long terme et les travaux de réhabilitations devront se faire en étroite collaboration avec l’administration :

  • La direction régionale des affaires culturelles et l’architecte des monuments de France doivent valider le permis de construire
  • Un agrément doit être demandé au ministère du Budget lorsque les travaux sont effectués sur monument historique mis en copropriété.

Bien entendu, le financement est le cœur du problème, et à moins de pouvoir investir dans un bien incluant une source de revenus (vigne, hôtellerie, location, visites ..), ce type d’achat ne s’adresse qu’à des grosses fortunes. Les châteaux ont souvent provoqué la ruine de leurs possesseurs, c’est une réalité.

Pour toutes ces raisons, des promoteurs se sont spécialisés dans la commercialisation de solutions d’investissement dans les monuments historiques. Leur travail est de trouver un bien, de procéder à l’achat, d’obtenir les différents agréments, et de réaliser la réhabilitation. En parallèle ils commercialisent auprès de particuliers désirant investir un appartement, une section du bâtiment. Chaque programme doit être analysé attentivement, la réussite de l’investissement en dépend.

À qui s’adresse ce type d’investissement ?

Eu égard aux notions évoquées ci-dessus, l’investissement loi Monuments Historiques s’adresse en premier lieu à des personnes disposant de confortables revenus, amoureux de la pierre et de l’histoire, mais surtout à la recherche d’une solution pour réduire rapidement et de manière importante leur imposition.

Dans cette optique, l’investissement loi monuments historiques ne manque pas d’attrait. Les différentes défiscalisations : revenus, ISF, transmission sont autant de facteurs qui répondront aux besoins d’une personne désirant trouver une solution de défiscalisation.

Le profil type d’un investisseur dans la loi monuments historiques est une personne se situant dans les dernières tranches d’imposition,  ou anticipant une entrée une augmentation soudaine et brève de ses revenus.

En conclusion

La loi monuments historiques ne manque pas d’attrait. Elle allie une défiscalisation importante et exclue de plafonnement, à un investissement immobilier de charme. Pourtant, elle ne s’adresse pas à tout le monde. De par ses conditions d’optimisation, elle ne concerne en premier lieu que les personnes fortement imposées. De plus, comme toute opération de défiscalisation immobilière, ce n’est pas un investissement à faire à la légère. Il est primordial de s’entourer d’interlocuteurs de qualité pour s’assurer de la réussite de l’opération. Enfin, en raison des sommes importantes qui devront rapidement être défiscalisées, il est essentiel de valider le bien-fondé patrimonial avant de se lancer dans une défiscalisation immobilière loi monuments historiques.

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