Loi Duflot, le nouveau dispositif de défiscalisation

La loi de défiscalisation Scellier ayant pris fin au 31 décembre 2012, une nouvelle loi de défiscalisation, la loi Duflot, prend effet depuis le 1er janvier 2013. La loi Duflot a pour principal objectif de guider les particuliers à investir dans l’achat d’un logement neuf ou en VEFA dans les départements/régions où le besoin en logements se fait le plus ressentir. C’est du moins la volonté affichée par le gouvernement… Voici les détails de la loi Duflot.

Les avantages fiscaux de la loi Duflot

La loi Duflot accorde une réduction d’impôt de 18 %, calculée sur la valeur d’acquisition d’au plus deux logements, pour un investissement total qui ne doit pas dépasser 300 000 euros par année fiscale.

De plus, le prix du m² est plafonné par décret, pour l’année 2013 ce plafond est de 5500 €/m², et ce quelle que soit la zone où se situe l’immeuble.

La réduction d’impôt accordée est répartie sur 9 ans de manière égale.

 

Exemple 1 : achat d’un appartement de 60 m² pour 300 000 €
Investissement

300 000 €

Surface

60 m²

Prix au m²

5 000 €

Défiscalisation Duflot de 18 % sur 9 ans

54 000 €

Défiscalisation annuelle

6 000 €

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Exemple 2: achat d’un appartement de 50 m² pour 300 000 €
Investissement

300 000 €

Surface

50 m²

Prix au m²

6 000 €

Prix d’achat recalculé avec le plafond de 5500 €/m²

275 000 €

Défiscalisation Duflot de 18 % sur 9 ans

49 500 €

Défiscalisation annuelle

5 500 €

 

Les biens concernés par la défiscalisation Duflot

La loi Duflot concerne les habitations neuves acquises entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016, et celles achevées au cours de cette même période dans le cadre d’une vente en l’état,futur d’achèvement ou VEFA. Elle est aussi valable pour les particuliers déposant leur permis de construire entre ces dates.

Cette exonération peut aussi être demandée pour un logement faisant partie d’un bien immobilier géré par une Société Civile Immobilière ou SCI. Dans ce cas, le propriétaire souhaitant profiter de la loi Duflot s’engage à ne pas céder ses parts pendant la durée de la mise en location de son bien.

Sont également concernés les biens immobiliers déjà existants, mais qui, au sens du 2° du I de l’article 257, seront livrés neufs après travaux de réhabilitation. Les biens non conçus initialement comme habitations, mais qui seront transformés en logements peuvent aussi être concernés par la loi Duflot sous certaines conditions.

Les conditions d’attribution

Pour pouvoir bénéficier de cette nouvelle défiscalisation, l’investisseur particulier n’a pas le droit d’investir plus de 300 000 € et ne peut pas acquérir plus de deux biens immobiliers en une année. Le prix d’acquisition de chaque logement, servant de base au calcul de la réduction d’impôt, est en outre plafonné à 5 500 €/m2.

Le logement doit impérativement avoir un niveau de performance énergétique satisfaisant. Le bien sera loué nu pendant 9 ans à un locataire non professionnel à titre de résidence principale, le contrat de bail devant être signé au plus tard un an après l’acquisition du logement ou la fin des travaux.

Le locataire ne peut pas être une personne faisant partie du foyer fiscal du propriétaire, ni un ascendant ou un descendant de ce dernier. Si le logement est loué à un organisme privé ou public, ce dernier doit à son tour le sous-louer pour habitation.

La location doit être réalisée dans les 12 mois qui suivent la fin de la construction de l’immeuble, ou de l’achèvement des travaux.

Au sein d’un même immeuble, seul un nombre limité de logements peuvent donner droit à la défiscalisation Duflot. Ainsi, il impératif qu’au moins 20 % des biens ne soient pas soumis à l’avantage fiscal issu de la loi Duflot.

Les plafonds de ressources et de loyers dans la loi Duflot

Le plafond des loyers

La défiscalisation Duflot fixe des plafonds pour les loyers pouvant être appliqués.

Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2
16,52 € 12,27 € 9,88 € 8,59 €

Ces plafonds doivent être ensuite affinés en fonction de la surface de lu logement loi Duflot en utilisant un coefficient multiplicateur qui doit être inférieur à 1.2. Le coefficient est obtenu de la manière suivante :

  • Coefficient = 0.7 + 19/S (surface du logement)

Exemple, un logement loi Duflot de 95 m² en zone A :

  • Calcul du coefficient Duflot = 0.7 + 19/95 = 0.9
  • Plafond définitif = 12.27 x 0.9 = 11.05 € m²

Le calcul indique donc dans cet exemple un plafond de loyer de 11.05 €/m², simplissime…

Le calcul du plafond des loyers de la loi Duflot implique que pour optimiser la rentabilité de l’opération il est préférable d’investir dans des petites surfaces. En d’autres termes, avec par exemple pour 300 000 €, il vaut mieux acheter 2 studios plutôt qu’un seul appartement. En effet, il est possible avec les petites surfaces d’atteindre le coefficient multiplicateur maximal sur le plafond des loyers, et d’atteindre ainsi le véritable prix du marché.

Le plafond des ressources du locataire

Des plafonds de ressources des locataires doivent également être respectés. Revus à la baisse par rapport à ceux du Scellier intermédiaire, ils varient en fonction de la zone et de la composition du ménage qui occupera le logement.

Composition du foyer Zone A Bis Zone A Zone B1 Zone B2
Celibataire 36 502 € 36 502 € 29 751 € 26 776 €
Couple 54 554 € 54 554 € 39 731 € 35 757 €
1 personne à charge 71 515 € 65 579 € 47 780 € 43 002 €
2 personnes à charge 85 384 € 78 550 € 57 681 € 51 913 €
3 personnes à charge 101 589 € 92 989 € 67 854 € 61 069 €
4 personnes à charge 114 315 € 104 642 € 76 472 € 68 824 €
Majoration pour 5  personnes à charge et plus 12 736 € 11 659 € 8 531 € 7 677 €

En considérant l’ensemble de ces paramètres, le rendement locatif brut à attendre de la loi Duflot se situe entre 3.5 et 5 %.

En conclusion

On ne peut pas dire que le gouvernement ait cherché la simplicité avec la loi Duflot. Il est très important de maximiser les gains issus de la défiscalisation, et jouer au mieux avec le coefficient multiplicateur, pour pouvoir atteindre une bonne rentabilité. L’ensemble de ses facteurs font que le choix du programme loi Duflot est primordial. L’emplacement, le gestionnaire, le potentiel du bien, le locataire, la surface, doivent être choisis avec la plus grande prudence.

 



2 commentaires

  • martin.lisa

    Merci pour cet excellent article qui résume bien les différents principes et éléments à savoir sur la défiscalisation Duflot. Pour s’éviter des calculs mentaux sur la rentabilité d’un projet dufot, j’ai trouvé cet outil sur le web dont le site lesechos.fr en parle http://gouv.tv/106 , il fait tout pour vous. Un outil sympathique et pratique à la fois.

  • Epargne-en-France.com

    Merci pour votre commentaire et pour le lien !

    Il est effectivement bien pratique de disposer d’un simulateur, avec cette loi le gouvernement n’a pas fait dans la simplicité!

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