Loi Censi Bouvard et LMNP, comprendre pour mieux choisir

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Les biens éligibles à la loi Censi Bouvard sont des biens acquis neufs ou en construction, ou des biens anciens de plus de 15 ans ayant fait, ou allant faire, l’objet de travaux de réhabilitation ou rénovation. La loi Censi Bouvard est un dispositif de défiscalisation disponible uniquement avec le statut de LMNP – LMP. Elle offre une réduction d’impôt de 11 % et son application empêche l’option pour l’amortissement issu du dispositif LMNP – LMP classique.

La réduction d’impôt Censi Bouvard

La réduction d’impôt se calcule sur le prix de revient du bien hors taxe. La base est plafonnée à 300 000 €, mais peut concerner plusieurs biens. Le taux de la réduction pour l’année 2013 est de 11 %, il est étalé sur 9 ans. La réduction commence à l’année de livraison du bien.

Exemple de calcul d’une réduction d’impôt Censi Bouvard
Montant de l’investissement

160 000 €

Taux de la réduction

11 %

Montant total de la réduction

17 600 €

Montant annuel de la réduction

1 956 €

Comme toute réduction d’impôt, un engagement minimum de location est à respecter, il est de 9 ans pour la loi Censi Bouvard. S’il n’est pas respecté, la réduction acquise sera alors remise en cause et l’investisseur devra restituer l’ensemble des réductions touchées. Autre condition, le bien doit être loué dans le mois suivant la livraison du bien.

Le fait de bénéficier de la réduction Censi Bouvard empêche l’investisseur de bénéficier du dispositif des amortissements. Mais uniquement pour les 300 000 € concernés par la réduction d’impôt. C’est-à-dire que les premiers 300 000 € serviront au calcul de la réduction et le reste de l’investissement pourra être amorti.

Quels investissements bénéficient de l’application de la loi Censi Bouvard ?

La loi Censi Bouvard s’applique sur les investissements en location meublée ou LMNP – LMP, cela concerne 5 types de résidences.

La résidence de tourisme

Les résidences de tourisme sont des établissements commerciaux d’hébergements. Ils doivent être constitués de chambres ou d’appartements établis en unités collectives ou pavillonnaires. La capacité d’accueil doit être au minimum de 100 personnes. Ces derniers sont loués à la journée, semaine ou au mois à une clientèle ne pouvant pas en faire leur domicile.

La résidence d’affaires

Comme leur nom l’indique, ce sont des établissements idéals pour des professionnels en déplacement. Ils sont la plupart du temps situés à proximité des centres d’affaires et de bureaux. Les services que l’on y trouve sont adéquats pour les professionnels. Par exemple, le WiFi, les salles de réunion et de conférence, et parfois même des services de type « loisir » (piscine, sauna, tennis…).

La résidence « sénior »

Les résidences « sénior » sont destinées aux personnes âgées n’ayant pas besoin d’assistance particulière. Elles sont divisées en plusieurs appartements et offrent comme principaux avantages des services idéaux pour les personnes âgées. Ainsi on y retrouve souvent des services de restaurations, de ménage, de laverie…

La résidence étudiante

Ces résidences sont très proches des résidences « sénior », mais pour les étudiants. Les appartements sont principalement des studios ou des T2. Les services sont cafétéria, salle de sport, laverie…

Les résidences EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes)

Les résidences EHPAD sont similaires aux résidences « séniors » dans les sens où elles sont destinées aux personnes âgées. La différence est qu’elles proposent, en plus des résidences « séniors », des chambres médicalisées. Les EHPAD sont donc pour les résidents ayant besoin d’une aide au quotidien.

Censi Bouvard ou LMNP Classique ?

Le contribuable lors de son investissement doit choisir entre l’application du régime LMNP classique autorisant les amortissements, ou celui du Censi Bouvard et sa défiscalisation de 11 %. Ce taux issu du dernier coup de rabot fiscal rend l’option au Censi Bouvard le plus souvent moins attractive que le LMNP Classique, mais pas toujours.

La société Cerenicimo a modélisé la portée des divers avantages fiscaux dans le tableau suivant :

Hypothèses  :

  • Rendement net de 3.8 %/an
  • Amortissement de 3.3 %/an
  • CSG 15.5 %
  • Censi Bouvard de 11 %

 

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Ainsi, ce document montre que dans certains cas, pour les personnes soumises à un faible taux d’imposition et à condition d’investir sur le court terme, le dispositif Censi Bouvard peut encore être avantageux. Toutefois, dès que le contribuable est soumis à un TMI de 30 %, le LMNP classique prend l’avantage, et ce, quelle que soit la durée de l’investissement.

En conclusion

La loi Censi Bouvard précédemment très populaire a perdu de son intérêt suite aux différents coups de rabot sur les niches fiscales. Toutefois, elle reste préférable à son alternative, le LMNP Classique, pour les personnes faiblement imposées. Il est dès lors important d’effectuer des simulations avant d’investir pour déterminer de manière précise en fonction de sa situation personnelle quel avantage fiscal est préférable.

 

Comment choisir entre LMNP Classique ou Censi Bouvard ?

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