Location meublée : le fonctionnement du LMNP et LMP

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Investir dans une location meublée offre de nombreux avantages fiscaux et financiers.  C’est une forme de placement bien moins contraignante qu’un investissement locatif classique. En effet, dans la majorité des cas, l’investisseur va confier la gestion de son bien à un professionnel via un bail commercial. Il sera donc dispensé de tout acte de gestion. La location meublée peut être réalisée de manière professionnelle (LMP), ou non professionnelle (LMNP), en fonction de plusieurs critères. Les avantages fiscaux accordés seront différents, en voici les contours.

De quoi parle-t-on par location meublée ?

La location meublée est généralement proposée sous la forme d’investissement dans des résidences services.

Il en existe 5 sortes :

  • La résidence de tourisme
  • La résidence d’affaires
  • La résidence senior
  • La résidence étudiante
  • La résidence médicalisée ou EPHAD

Les résidences doivent posséder un minimum de services et d’équipements pour les occupants. Ces services seront différents en fonction du type de résidence, cela afin de correspondre aux attentes des locataires. Ce type d’investissement est le plus communément réalisé, car il permet à l’investisseur de déléguer complètement la gestion des biens.

Cependant, il peut également s’agir de location en direct, saisonnière ou non. Le bailleur dispose théoriquement des mêmes avantages fiscaux. Toutefois, dans le cas des locations saisonnières, le propriétaire doit obtenir de l’administration une autorisation de « changement d’usage » pour son bien. Ce sésame est particulièrement difficile à obtenir dans certaines villes comme Paris.

La fiscalité des revenus de la location meublée

Les régimes fiscaux applicables à la location meublée

Malgré la perception de loyer, le propriétaire déclare les revenus perçus par la location dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers.

Il existe plusieurs régimes pour la catégorie des BIC :

  • Le régime micro BIC permet un abattement forfaitaire de 50 % des revenus. Il s’applique lorsque les revenus annuels sont inférieurs à 32 100 €.
  • Entre 32 100 € et 766 000 € de revenus annuels, c’est le régime réel simplifié qui s’applique. La déduction des charges est effectuée pour leur montant réel.
  • Au-delà de 766 000 € de revenus annuels, c’est le régime réel normal qui s’applique. Les règles de comptabilités sont les mêmes que pour le réel simplifié. Il y aura seulement une formalité plus lourde pour le propriétaire.

Attention, le régime micro ne permet pas de reporter les déficits. Pour cela, il faudra opter pour les régimes réels.

Le mécanisme des amortissements

Un autre aspect fiscal intéressant pour les LMNP et les LMP est l’amortissement du bien immobilier. En effet, l’investisseur pourra amortir son bien dans le temps (entre 20 et 30 ans généralement). Cela lui permettra de déduire une charge supplémentaire de ses revenus. Attention, le montant de l’amortissement déduit fiscalement ne peut être supérieur au montant des loyers perçus.

Les meubles peuvent également faire l’objet d’un amortissement sur 5 ou 10 ans. Les biens meublants pourront être renouvelés au terme de la période d’amortissement.

Le statut LMP ou LMNP : professionnel ou non professionnel

Lors d’un investissement dans une location meublée, le loueur en meublé est considéré comme non professionnel (LMNP) sauf s’il répond à des critères précis.

Condition d’obtention du statut LMP

Pour obtenir le statut de professionnel, voici les 3 conditions que doit remplir l’investisseur :

–          Inscription au RCS : L’investisseur ou un membre de son foyer fiscal doit être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés en tant que loueur professionnel. Il est possible de se voir refuser cette inscription par la chambre de commerce. Dans ce cas, la preuve du refus remplacera l’inscription auprès de l’administration fiscale.

–          Montant des recettes de l’investissement LMP supérieures à 23 000 € : Les recettes annuelles de l’ensemble des investissements LMP doivent être supérieures à 23 000 € TTC. Les recettes sont bien évidement les loyers perçus encaissés, mais aussi ceux encaissables. Les indemnités d’assurance, les recettes financières et les subventions ne sont pas prises en compte.

–          Montant des recettes de l’investissement LMP supérieures aux autres revenus : en plus d’être supérieures à 23 000 €, les recettes annuelles provenant de l’investissement LMP doivent être supérieures à l’ensemble des autres revenus catégoriels. Cela comprend, les traitements et salaires, les Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), les Bénéfices Agricoles (BA), les Bénéfices Non Commerciaux (BNC) et les revenus perçus en tant que gérant ou associé.

L’investisseur sera obligatoirement considéré comme un non professionnel s’il ne respecte pas un seul de ces points.

Le fait d’être professionnel ou LMP ne change rien dans l’investissement en lui-même. C’est au niveau fiscal que le statut a une influence.

Spécificités fiscales du Loueur en Meublé Professionnel : LMP

Le statut de professionnel permet à l’investisseur d’imputer les déficits de l’activité LMP directement sur le revenu global et ceux, sans limitation de montant.

De plus, ce déficit peut être reporté sur les 6 années suivantes. Donc en cas de déficit, le revenu imposable sera diminué. Les déficits ne sont pas imputés dans leur globalité l’année de leur occasion. Ils le sont sur 3 ans, à raison de 1/3 par année. L’investisseur doit toujours être professionnel durant ces 3 années. Si ce n’est pas le cas, il perd la possibilité d’imputer ces déficits.

En conclusion

La location meublée s’adresse aux investisseurs désirant créer ou développer un patrimoine immobilier sans avoir à en supporter la gestion. C’est une solution pertinente pour préparer sa retraite à condition de réaliser cette investissement sous la tutelle d’un professionnel compétent. La fiscalité avantageuse issue des nombreuses déductions et du système des amortissements, en fait un investissement plébiscité par le plus grand nombre. De même, il est possible d’investir par le biais de société familiale pour anticiper une transmission à moindre coût. Enfin, les personnes souhaitant arrêter leur activité professionnelle peuvent trouver dans location meublée professionnelle un moyen de générer des revenus tout en continuant à bénéficier d’une couverture sociale.

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