Censi-Bouvard : les pièges cachés de la loi

Les députés ont récemment voté en faveur d’une prolongation du dispositif Censi–Bouvard jusqu’en 2016. Cette loi accordant une réduction d’impôt aux contribuables investissant dans certaines résidences service peut sembler séduisante au premier abord, mais elle présente néanmoins certains écueils.

Présentation de la loi Censi-Bouvard

La loi Censi-Bouvard permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % du prix d’acquisition d’un bien immobilier situé dans une résidence service.

Il peut s’agir d’une :

  • Résidence sénior ou d’un EHPAD
  • Résidence de tourisme
  • Résidence médicale ou sociale accueillant des personnes âgées ou handicapées

Ce logement doit être meublé et loué à l’exploitant de la structure pendant 9 ans. L’investissement ne peut pas être supérieur à 300 000 €.

La loi Censi-Bouvard permet donc de bénéficier d’une réduction d’impôt maximale de 33 000 €, soit 3666 € par an pendant neuf ans.

Les dangers du Censi-Bouvard

Outre les dangers classiques liés à toutes opérations de défiscalisation immobilière, tels que la surestimation du bien, des loyers, ou la défaillance de l’exploitant, l’investissement en Censi-Bouvard présente de nombreux points de vigilances plus insidieux.

Amortissement immobilier et régime fiscal

L’option pour le dispositif Censi-Bouvard ne permet pas de bénéficier du régime d’amortissement habituellement proposé aux aux loueurs en meublé non professionnels, et impose que le contribuable déclare ses loyers suivant le régime fiscal réel.

En effet, le régime Micro-BIC permet une déduction forfaitaire de 50 % des loyers perçus, il offre cette possibilité en raison des charges mais aussi des amortissements. L’amortissement de l’immobilier étant impossible avec le dispositif Censi-Bouvard, les propriétaires doivent dès lors appliquer le régime fiscal réel avec tout ce qu’il implique comme par exemple la tenue d’une comptabilité.

Le régime réel doit être généralisé

Si la même personne propose à la location deux biens meublés distincts, dont l’un a été acheté dans le cadre de la loi Censi-Bouvard, elle devra appliquer le même régime fiscal aux deux biens. Les investissements en Censi-Bouvard ne pouvant être assujettis au régime Mico-BIC pour la raison évoquée ci-dessus, l’ensemble de l’activité de loueur en meublé du contribuable sera assujettie au régime réel.

Si auparavant le régime Micro-BIC était appliqué, un investissement en Censi-Bouvard implique de reconstituer toute une comptabilité pour continuer sur un régime réel.

Sans amortissement, la note fiscale s’envole

Le fait que l’immeuble ne soit pas amortissable en Censi-Bouvard rend très vite l’opération extrêmement lourde fiscalement.

Pendant la durée de l’emprunt, les intérêts vont venir en déduction des loyers. À mesure que la part des intérêts dans les mensualités diminue, l’investisseur doit s’acquitter d’une imposition croissante sur les loyers. Cette imposition se faisant à hauteur du TMI, elle peut devenir vite confiscatoire pour les personnes déjà fortement imposées.

C’est une situation que l’on ne retrouve que très tardivement dans un investissement en LMNP classique, car une fois que le crédit ne joue plus son rôle, les amortissements viennent prendre relais pour rendre l’investissement neutre fiscalement.

Une fois le crédit terminé, la pression fiscale peut pousser l’investisseur en Censi-Bouvard à vouloir vendre son bien, reste à pouvoir le faire dans de bonnes conditions.

Attention au rappel de TVA

Pour couronner le tout, l’investisseur en Censi-Bouvard poussé à revendre son bien au terme de son crédit ou de la période d’engagement de neuf ans, risque de se retrouver dans une situation délicate vis-à-vis de l’administration fiscale.

En effet, au moment de l’achat les promoteurs mettent souvent en avant le fait que la TVA est récupérable, mais ils se gardent souvent de signaler qu’elle n’est définitivement acquise qu’au bout de 5 ans pour les biens meubles, et 20 ans pour les immeubles.

Une personne qui souhaiterait vendre son bien à la fin de la période d’engagement de 9 ans devra donc reverser au trésor public les 11/20em de la TVA qui lui a été remboursée, à moins de pouvoir céder son bien accompagné du bail commercial.

Pour conclure

L’ensemble de ces éléments rendent la loi Censi-Bouvard le plus souvent inintéressante comparée à un investissement en LMNP classique. Toutefois, dans certaines situations très restrictives, la réduction d’impôt Censi-Bouvard peut présenter  un avantage économique par rapport à l’amortissement.



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