La loi Malraux : une défiscalisation exclue des niches fiscales

Le projet de loi de finances 2013 fait grand bruit, et une de ses mesures phare est l’abaissement du plafond des niches fiscales à 10 000 € par an, contre 18 000 € + 4 % du revenu imposable auparavant. Pourtant, certaines mesures de défiscalisation préalablement soumises à ce plafond sortent de son giron. Parmi elles, la loi Malraux. Présentation de ce dispositif qui pourrait bien devenir très populaire.

Présentation de la loi Malraux

La loi Malraux concerne les opérations de restauration immobilière, d’immeubles situés soit dans des secteurs sauvegardés, soit dans des zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP).

Le mécanisme est le suivant :

  • Acquisition d’un logement ancien à rénover
  • Obtention d’un certificat d’utilité publique des travaux
  • Les dépenses réalisées pour les travaux donnent droit à une réduction d’impôt
  • Une fois les travaux achevés le logement doit être loué nu dans les 12 mois
  • Engagement de mise en location pendant 9 ans

La réduction d’impôt

La réduction d’impôt sur le revenu accordée par la loi Malraux correspond aux dépenses réalisées par le contribuable pour les travaux de rénovation. Elles sont déductibles soit à partir de la date de délivrance du permis de construire, soit à l’expiration du délai d’opposition à la déclaration préalable. Et ce, jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant une de ces deux dates.

Sont déductibles :

  • 22 % des sommes engagées pour les travaux pour un bien en ZPPAUP
  • 30 % pour un bien dans un secteur sauvegardé

Les dépenses annuelles accordant une réduction d’impôts sont plafonnées à 100 000 €.

Exemple : Achat d’un appartement 100 000 € en secteur sauvegardé sur lequel 200 000 € de travaux vont être réalisés.

  • Réduction d’impôt en N : 50 000 * 30 % = 15 000 €
  • Réduction d’impôt en N+1 : 50 000 * 30 % = 15 000 €
  • Réduction d’impôt en N+2 : 50 000 * 30 % = 15 000 €
  • Réduction d’impôt en N+3 : 50 000 * 30 % = 15 000 €

Au total nous avons donc une économie d’impôt de 60 000 € pour un investissement total de 300 000 €.

À l’issu de cette période, le bien est mis en location, et l’investisseur perçoit des loyers.

Le deuxième effet de la loi Malraux

Durant la période de mise en location les intérêts d’emprunts vont créer un déficit foncier. Ce déficit est imputable sur les autres revenus fonciers pendant 10 ans.

L’opération en loi Malraux peut dès lors devenir intéressante à double titre : pour sa réduction d’impôt, et pour défiscaliser d’autres revenus fonciers. C’est d’ailleurs une composante non négligeable de la rentabilité de ce type d’opération.

Le cas particulier des SCPI loi Malraux

L’investissement en SCPI loi Malraux permet de participer à des projets de grande envergure réalisés par des spécialistes, et de ventiler sa capacité d’investissement sur plusieurs SCPI.

Le fonctionnement est le suivant :

  • L’investisseur achète une ou plusieurs parts, d’une ou plusieurs SCPI loi Malraux
  • Une portion du prix des parts finance le foncier, l’autre les travaux
  • La quote-part des travaux fait l’objet de la réduction d’impôt comme dans le dispositif classique
  • L’investisseur bénéficie dès la signature de la réduction d’impôt loi Malraux
  • En outre, le gestionnaire verse des loyers à l’investisseur

Une part de SCPI loi Malraux se négocie en moyenne autour de 5000 €. Ce ticket d’entrée relativement bas permet de minimiser les risques liés à toute opération d’investissement dans l’immobilier, tout en permettant même aux contribuables les plus faiblement imposés de bénéficier de cette défiscalisation.

Conclusion sur la loi Malraux

Si l’on ajoute la réduction d’impôt au rendement locatif, le rendement brut d’une opération d’investissement en loi Malraux se situe entre 4 et 5 %. Cette estimation exclue les gains réalisés grâce au déficit foncier créé par l’opération, ainsi que d’éventuelles plus-values au moment de la revente des parts. Idéalement, l’investissement via une loi Malraux s’adresse aux contribuables fortement imposés et ayant déjà des revenus fonciers. Cependant, l’achat via SCPI rends cette opération de défiscalisation intéressante pour le plus grand nombre.

Le gouvernement vient de donner un véritable coup de pouce à ce type de défiscalisation en l’excluant du plafond des niches fiscales. Grâce à cette mesure, l’investissement dans une loi Malraux pourrait devenir un élément important d’une stratégie globale de défiscalisation.

Quels sont les meilleurs investissements loi Malraux ?

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