EHPAD, investir dans les besoins des seniors

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Les EHPAD sont des établissements médicalisés, accueillant des personnes âgées de plus 60 ans ayant besoin d’assistance et de soins médicaux. L’accroissement de la durée de vie a multiplié le nombre de personnes atteintes de pathologies graves nécessitant un accompagnement au quotidien. Cet état de fait n’est pas près de s’inverser, d’après l’Insee le nombre de personnes âgées de plus de 60 ans devrait augmenter d’environ 20 % d’ici 2020, 58 % d’ici 2050. Investir dans un EHPAD consiste à acheter une ou plusieurs chambres meublés qui seront confiées à un exploitant. Le marché semble extrêmement prometteur, et les avantages fiscaux liés au statut LMNP sont importants.

Le marché des locations meublés en EHPAD

On recense environ 7500 EHPAD en France, publics, associatifs, ou privés. L’offre est assez disparate, il est possible de trouver de simples locaux hospitaliers aménagés, comme de véritables résidences hôtelières offrant toute une palette de services.

L’ouverture d’un EHPAD nécessite l’agrément du Conseil Général et la Direction départementale des affaires sanitaires et sociales (DDASS) qui est soumis à un numerus clausus. Ces deux éléments empêchent l’ouverture effrénée de nouveaux établissements, mais aussi assure l’implication du gestionnaire désireux de ne pas perdre son agrément.

Un établissement EHPAD offre à ses résidents la prise en charge nécessaire pour les accompagner le mieux possible vers la fin de leurs vies. La durée de séjour moyenne dans un EHPAD est d’environ deux ans.

D’après le Dr Nathalie Maubourguet  « le profil type du résident en EHPAD est une femme de 87 ans, avec en moyenne cinq pathologies, huit médicaments et une dépendance importante ».

En moyenne une journée d’EHPAD coute 80 euros, soit deux fois plus qu’une maison de retraite classique. Le prix se fait bien souvent plus sur la situation géographique, que sur la qualité de l’établissement.

Le cabinet d’audit KPMG dans son rapport sur les EHPAD avance un taux moyen d’occupation des établissements de 97 %.

Pourquoi investir dans un EHPAD ?

Investir dans un EHPAD implique l’achat du bien immobilier auprès d’un promoteur, ainsi que la signature d’un bail commercial avec un gestionnaire qui sera en charge de l’établissement. Ce gestionnaire s’occupera de louer la chambre et de verser en échange un loyer.

L’intérêt pour l’investisseur en EHPAD est multiple

  • Rentabilité locative entre 4 et 5 %, hors avanatges fiscaux
  • Demande prévisionnelle importante
  • Offre limitée
  • Récupération de la TVA grâce au statut LMNP
  • Amortissement du prix d’achat annulant la fiscalité des loyers
  • Déduction des intérêts d’emprunts et des charges, des loyers

Les défiscalisations attachées à l’investissement en EHPAD

L’investissement en EHPAD via le statut de LMNP classique autorise l’amortissement différé des murs et du mobilier.

Tant que le crédit est actif, l’investisseur déduit de ses loyers les intérêts, à la fin du crédit il effectue les amortissements. Cela permet de percevoir des loyers défiscalisés, bien au-delà de la durée de l’emprunt. C’est un moyen efficace de préparer la chute des revenus lors du passage à la retraite.

Les personnes ayant opté pour une déduction d’impôt Censi Bouvard, ne peuvent bénéficier du principe d’amortissement, mais bénéficient d’une économie d’impôt de 11 % de l’investissement plafonné à 300 000 euros.

Les points des vigilances concernant l’investissement en EHPAD

L’investissement en EHPAD est une opération sur le long terme, qui nécessite dès lors une grande vigilance lors de sa mise en place. Il est important de préciser que l’objectif n’est pas de réaliser une plus-value, mais de conserver ses parts suffisamment longtemps ( 20 à 30 ans) pour faire jouer l’ensemble des mécanismes.

Le prix d’acquisition doit être le premier facteur à surveiller. Les promoteurs non scrupuleux ont tendance à déterminer le prix de vente non en fonction des coûts, mais en estimant des loyers fantaisistes auxquels ils appliquent le taux de rentabilité moyen constaté sur le marché.

Des loyers surestimés, auront également un impact sur la capacité du gestionnaire à assurer sa mission. Il est impératif que les chambres soient louées sous peine de voir tout le montage remis en cause, ce qui entraînerait un remboursement des avantages fiscaux indûment perçus.

Il faut également être attentif aux clauses du contrat signé avec l’exploitant : Quelle est la répartition des charges ? Qui devra supporter les grosses réparation ? Quel est le mode de revalorisation des loyers ?

Enfin, il est toujours préférable de se renseigner au préalable sur la santé financière de l’exploitant de l’EHPAD, sur son endettement, sa capacité à amortir les chocs conjoncturels.

En conclusion

Le montage doit être effectué avec énormément de précautions, et les prestataires : promoteurs et exploitant, choisis scrupuleusement. Une grande partie de l’intérêt de cet investissement est de le réaliser avec un emprunt, la défaillance de l’exploitant peut devenir problématique. Un investisseur averti en vaut deux, en cas de doutes il est préférable de faire appel à un conseiller qui effectuera au préalable pour vous les vérifications d’usage et vous aidera dans la construction de votre projet d’investissement en EHPAD. Pour vous en convaincre, je vous invite à lire cet article sur les mésaventures des clients d’Apollonia.

Comment choisir un EHPAD pour assurer la sécurité de votre investissement ?