LMNP et LMP : le calcul de l’amortissement d’une location meublée

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L’amortissement est essentiel à la rentabilité d’un investissement locatif dans un meublé, qu’il soit réalisé de manière professionnelle (LMP), ou non professionnelle (LMNP). Il s’agit par exemple de l’achat d’une chambre dans un Ehpad, une résidence senior, ou étudiante. Combiné à la déduction des intérêts d’emprunt, l’amortissement permet aux investisseurs LMNP/LMP de réaliser une opération fiscalement neutre pendant un très grand nombre d’années (20/30 ans). Il est dans la majorité des cas préférable à l’option inverse qui est la réduction d’impôt Censi-Bouvard. Voici concrètement comment estimer l’impact et l’utilité de l’amortissement dans une opération de location meublée.

Les règles d’amortissement en LMNP et LMP

L’amortissement est linéaire en LMNP et LMP, c’est-à-dire qu’il aura toujours la même valeur dans le temps. Concrètement il se calcule de la manière suivante :

  • Base x Taux x (Temps/360)

L’amortissement en LMNP et LMP doit se pratiquer non pas sur la valeur de l’ensemble, mais indépendamment pour chaque composant : gros œuvre, toiture, second œuvre intérieur, second œuvre extérieur, finition, mobilier.  Chaque composant s’amortit suivant une durée et un taux différent.

L’article 39C du CGI stipule que l’amortissement ne peut pas être supérieur à la différence entre les loyers et les charges. En d’autres termes, en LMNP et LMP, l’amortissement ne peut pas créer de déficit.

Les amortissements qui n’auraient pas pu faire l’objet d’une déduction en raison de la limitation énoncée ci-dessus peuvent être reportés sans limitation de temps (article 31 A annexe 2 CGI).

Durées et taux d’amortissements moyens par composant

Les chiffres suivants sont communiqués par la société CERENICIMO, intermédiaire spécialiste dans les opérations de locations meublées.

Composants Part des composants dans le prix Durée de l’amortissement Taux moyens constatés
Toiture

8 %

25 ans

4 %

Électricité

6 %

25 ans

4 %

Étanchéité

5 %

15 ans

6.67 %

Ascenseurs

2 %

15 ans

6.67 %

Aménagements intérieurs

15 %

12 ans

8.33 %

Aménagements extérieurs

9 %

14 ans

7 %

Gros Œuvre

55 %

55 à 80 ans

1.25 %

Il faut noter que la valeur du terrain n’est pas amortissable, et que les meubles sont généralement amortis sur 10 ans à un taux de 10 % par an.

Application pratique de l\’amortissement en LMNP et LMP

Si l’on considére l’investissement de 250 000 €, dont le terrain représente 25 000 €. Le calcul par composant va se faire en deux temps :

  • On détermine la valeur à amortir  :

(Valeur de l’investissement – valeur du foncier) x (Part du composant dans la valeur)

  • Puis ce chiffre sert à déterminer l’amortissement mensuel :

Valeur à amortir x (Taux moyen) x (31/360)

Pour notre exemple l’amortissement mensuel par composant est donc le suivant :

Composants Part des composants dans le prix Durée de l’amortissement
Toiture

18 000 €

62.00 €

Électricité

13 500 €

46.50 €

Étanchéité

11 250 €

64.62 €

Ascenseurs

4 500 €

25.85 €

Aménagements intérieurs

33 750 €

242.09 €

Aménagements extérieurs

20 250 €

122.06 €

Gros Œuvre

123 750 €

133.20 €

TOTAL

225 000 €

696.32 €

Explication des calculs pour la toiture :

  • Valeur à amortir = (250 000 -25 000) x 8 % = 18 000 €
  • Amortissement mensuel = 18 000 x 4 % x (31/360) = 62 €

Enfin, il faut ajouter à l’amortissement global du bâti, celui du mobilier. Par exemple pour un mobilier ayant couté 25 000 € :

  • 25 000 x 10 % x 31/360 = 215.27 €

L’amortissement global mensuel pour notre investissement est donc de 911.59 € (696.32 + 215.27). 

En conclusion

La pratique de l’amortissement est essentielle à la rentabilité de l’investissement en LMNP ou LMP. Il n’est pas possible de pratiquer un amortissement du bâti si l’investisseur opte pour un achat avec la réduction d’impôt Censi-Bouvard. Concrètement, la réduction d’impôt est préférable à l’amortissement uniquement pour les personnes ayant un taux marginal d’imposition compris entre 0 et 14 % et pour une durée d’investissement ne dépassant pas 10 ans pour les derniers. De plus, il important de connaitre les pièges souvent ignorés de la loi Censi-Bouvard.

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