Girardin immobilier : quelle réduction d’impôt ?

La défiscalisation Girardin immobilier concerne les investissements locatifs à usage d’habitation dans les DOM-TOM. Le logement doit être neuf et utilisé comme résidence principale par le locataire. Il est possible de bénéficier du dispositif Girardin immobilier en effectuant des travaux de réhabilitation sur un logement achevé depuis au moins 20 ans.

Girardin Immobilier, présentation du dispositif

Plus connu pour sa version industrielle, le dispositif Girardin immobilier concerne les logements à usage d’habitation. Cette défiscalisation n’existe plus dans sa version classique, mais uniquement dans sa version sociale.

Conditions d’application

Pour pouvoir bénéficier de la défiscalisation l’investisseur s’engage à :

  • louer le bien pendant 6 ans,
  • respecter des plafonds de loyers,
  • respecter des conditions de ressources des locataires (tableau 1 et 2).

En outre le bien doit être loué comme résidence principale, à une personne n’appartenant pas au foyer fiscal de l’investisseur. Le non-respect des conditions et obligations pour bénéficier de la réduction entraine la reprise des avantages perçus par l’investisseur.

Les plafonds de la loi Girardin

Les plafonds des loyers en Girardin immobilier

Voici le tableau présentant les plafonds de loyer selon le DOM-TOM pour la défiscalisation Girardin :

Lieu Plafond de loyer par m²
Martinique, Guadeloupe, Guyane, Réunion, Saint-Martin, Saint-Barthélemy, Mayotte

161 €/m²

Polynésie française, Nouvelle-Calédonie, Saint-Pierre et Miquelon, Wallis et Futuna

201 €/m²

Source : anil.org

Les plafonds des de ressources du locataire Girardin immobilier

 

Composition du foyer fiscal Martinique, Guadeloupe, Guyane, Réunion, Saint-Martin, Saint-Barthélemy, Mayotte Polynésie Française, nouvelle Calédonie, Saint-Pierre et Miquelon, Wallis et Futuna
Personne seule

30 433 €

29 329 €

Couple

56 287 €

54 243 €

Personne seule ou couple avec une personne à charge

59 542 €

57 380 €

Personne seule ou couple avec deux personnes à charge

62 798 €

60 519 €

Personne seule ou couple avec trois personnes à charge

67 149 €

64 709 €

Personne seule ou couple avec quatre personnes à charge

71 500 €

68 901 €

Majoration par personne à charge à partir de la cinquième

+ 4 568 €

+ 4 401 €

Source: anil.org

Le principe du calcul de la réduction d’impôt

Concernant le calcul de la réduction d’impôt, il se fait sur le prix d’acquisition (ou les travaux pour les logements anciens) avec un plafond pour la base de calcul de 2 309 € par m². Le taux de réduction à appliquer est de 26% avec une possibilité de majoration pour les investissements réalisés en ZUS (Zone Urbaine Sensible) ou en ZFU (Zone France Urbaine), cette majoration est de 10%. L’investisseur peut bénéficier d’une autre majoration de 4% si des équipements d’énergies renouvelables sont installés. La réduction peut alors être portée à 40%. Cette réduction sera alors étalée sur 6 ans.

Exemple de réduction d’impôt Girardin immobilier

Voici un exemple de calcul d’une réduction d’impôt avec la défiscalisation Girardin social (tableau 3) :
Tableau 3 : Exemple de calcul d’une réduction d’impôt Girardin social

 

Exemple de calcul d’une réduction d’impôt Girardin social
Montant de l’investissement

230 000 €

Surface logement

80 m²

Prix m²

2 875 € (supérieur au plafond)

Montant retenu pour la réduction

184 720 € (2 309 € x 80 m²)

Taux

26%

Réduction d’impôt totale

48 027 €

Réduction annuelle

8 004,5 €

Il est important de noter qu’en matière de Girardin immobilier c’est une véritable réduction d’impôt qui est proposée à l’investisseur, et non un abattement sur les revenus. Dans notre exemple, l’investisseur va pouvoir déduire 8004.5 € par an de sa note fiscale.

Pour aller plus loin

L’inconvénient majeur que l’on rencontre avec le dispositif Girardin immobilier, lorsque l’investisseur réside en métropole, est l’éloignement physique avec le bien. Les conséquences pour l’investisseur sont l’impossibilité de veiller à l’intérêt du projet, l’avancement des travaux, ou la qualité de la gestion. Dès lors, il est essentiel de faire preuve d’énormément de vigilance avant de se lancer dans ce type d’investissement. La réduction d’impôt peut être très intéressante, mais ce type de projet nécessite de s’entourer d’un maximum de garanties, et de vérifier de sa nécessité eu égard à la situation patrimoniale globale de l’investisseur.

Comment réussir son investissement en Giradin immobilier ?

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5 commentaires

  • Isa 75

    Bonjour

    Je réfléchis pleinement à l’idée de faire mon premier achat immobilier et j’aimerais beaucoup me tourner vers l’investissement locatif et votre article m’a donc été fort intéressant. Cependant j’ai une question qui me trotte dans la tête. Avec la mise en place du dispositif sur l’encadrement des loyers par Cécile Duflot http://gouv.tv/5 , est-il toujours intéressant de faire louer son bien? Est-ce toujours une opération rentable? Comment faire un calcul pour se projeter?
    Merci à vous.

  • Epargne-en-France.com

    Bonjour,

    Merci pour votre commentaire, content de savoir que vous avez aimé cet article.

    Personnellement, je pense que le décret sur l’encadrement des loyers est surtout de la poudre aux yeux. Dans 90% il n’entraîne aucune conséquence. Il s’adresse surtout à certains propriétaires parisiens qui ont eu tendance à abuser à force de trop penser qu’on peut devenir rentier sans rien faire.

    Si on regarde un peu les détails du décret, il n’y a pas de quoi s’affoler pour le moment. Les propriétaires conservent la possibilité d’augmenter le loyer selon l’IRL, et des mesures sont prévues pour contourner le décret si le loyer était sous-évalué ou si des travaux sont effectués.

    Je dirais que dans votre situation, les questions que vous pourriez vous poser sont plutôt : quel investissement réaliser ? Est-il bien en corrélation avec mes besoins/mes attentes ? Mon investissement a-t-il un sens patrimonial ? Bien sûr, la liste n’est pas exhaustive. Ce que je veux dire par là, c’est que chaque personne à une situation qui lui est propre, et de fait, des besoins différents.

    Cordialement

  • Isa 75

    Merci pour vos éclairages. Justement, le but pour moi est d’acheter un bien immobilier pour le faire louer. Ainsi, je dois trouver un logement où le loyer serait plus important que le montant mensuel du crédit que j’aurais à rembourser. C’est pour cela que je fais de la veille sur le web pour dénicher la perle rare. Je me suis dit qu’avec l’encadrement des loyers il m’aurait été plus difficile d’augmenter mon loyer du coup j’aurais eu un retour sur investissement moins rapide que prévu. Mais vu que vous dites qu’il y a possibilité de le contourner, il faudrait donc que je me penche sur ce sujet xD.
    Merci de votre aide, je vais continuer mes recherches.

  • Epargne-en-France.com

    Oui, le décret est contournable si vous pouvez prouvez eu égard aux loyers pratiqués par vos voisins que votre bien est sous estimé. Par contre, si le bien est dans la moyenne du marché, vous ne pourrez pas passer outre.

    Je vous invite à faire très attention dans vos calculs de rendements, et à ne porter qu’une oreille très légère aux promesses des agents/promoteurs immobiliers. Il ne faut pas généraliser , certains font très bien leur travail, mais lorsque ce n’est pas le cas la situation peut devenir extrêmement problématique.

    N’hésitez pas à revenir nous lire, nous préparons pour les jours/semaines à venir une suite d’articles consacrés à l’immobilier sous toutes ses coutures.

    En espérant avoir pu vous aider !

  • Epargne-en-France.com

    A ce sujet, une partie d’un article sur Les Echos :

    « Beaucoup de bailleurs n’ont eu d’autre choix que de baisser le loyer d’origine afin de trouver preneur (…) Dans un contexte crispé, le marché a eu tendance à s’auto réguler, rendant inefficiente la mesure d’encadrement des prix à la relocation »

    Source :

    http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/actu/0202567074371-2012-annee-difficile-pour-les-proprietaires-loueurs-538601.php?xtor=RSS-2059

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