GFV, pourquoi investir dans un groupement viticole ?

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La tendance est à la promotion du « made in France » et à la diversification dans des biens tangibles, l’investissement dans un Groupement Viticole ou GFV permet d’atteindre ces deux objectifs. Les GFV offrent la possibilité d’investir dans des biens 100 % français, tout en profitant de la croissance de secteurs très porteurs et décorrélés des marchés boursiers : le vin et la terre. De plus, il ne s’agit pas seulement d’un investissement plaisir, mais aussi d’une véritable opération de défiscalisation extrêmement avantageuse tant en matière d’ISF que de transmission.

Sur la même thématique, l’investissement dans un groupement forestier permet de réaliser un placement écologique, favorisant la vie économique locale et présentant des nombreux avantages fiscaux.

Présentation des Groupements Viticoles

Les acteurs d’un groupement foncier viticole sont au nombre de trois : les associés, l’exploitant, et le gestionnaire. Les associés souscrivent au capital d’une société civile appelée « groupement » par l’acquisition de parts, ce groupement acquiert des terres et les confie à un exploitant dans le cadre d’un bail à long terme d’une durée minimale de 18 ans (en pratique plutôt 25 ans), le tout est administré par un gestionnaire.

La rémunération du groupement viticole

Les associés d’un GFV sont rémunérés en fonction de leur quote-part, par la perception du loyer qu’acquitte l’exploitant. Il s’agit en fait de fermages, révisés chaque année.La perception de ces revenus peut se faire en numéraire, par attribution de bouteilles de vin au tarif propriétaire, ou par un mélange des deux.

Le rendement moyen d’un GFV est compris entre 1.5 % et 3 %, auquel il faut ajouter les éventuels avantages acquis par la perception de bouteilles à bas prix, et une éventuelle plus-value au moment de la revente des parts.

Les plus-values et la revente de parts de GFV

Il est  possible de faire une plus-value au moment de la revente des parts, mais seule une poignée de groupements fonciers viticoles peut prétendre à une revalorisation importante des terres. Il faut pour cela se positionner sur le haut de gamme qui ne représente que 20 % du marché.

Cependant, certains GFV affichent un rendement hors avantages fiscaux de l’ordre de 8 % grâce à cette revalorisation du foncier.

L’investissement dans un GFV doit se concevoir sur le long terme, il est généralement recommandé de conserver ses parts pendant toute la durée du bail accordé à l’exploitant. En effet, le prix d’un domaine viticole augmente lorsque la propriété est libérée de son engagement envers l’exploitant, c’est le moment idéal pour procéder à la vente des parts.

Frais et ticket d’entrée d’un GFV

La valeur minimale pour une part de GFV se situe aux alentours de 2 000 €, mais les parts de domaines prestigieux s’échangent à environ 20 000 € l’unité. Il faut également noter qu’en règle générale un nombre minimal de parts est requis lors de la souscription, entre 2 et 10. Dès lors, le ticket d’entrée pour un GFV se situe aux alentours de 20 000 à 60 000 €.

Les frais demandés au moment de la souscription sont de l’ordre de 9 % TTC.

Pourquoi investir via un GFV et non en direct ?

L’achat en direct d’une vigne est extrêmement coûteux : un hectare vaut en moyenne 90 000 €, et ce prix s’envole à plusieurs millions d’euros l’hectare pour les grands crus.

L’investissement en direct implique de devenir un propriétaire terrien, un chef d’entreprise, mais aussi un exploitant viticole. Pour cela il n’y a pas de secret, à moins d’être déjà un spécialiste, il faut pouvoir s’entourer des bonnes personnes et y consacrer énormément de temps. La culture, la récolte, l’élevage, la mise en bouteille, la commercialisation sont autant de domaines ultras spécialisés et complexes qui demandent un réel savoir-faire.

Enfin, l’achat de parts d’un groupement foncier viticole offre d’importants avantages fiscaux.

Les avantages fiscaux issus des GFV

Créer un déficit foncier avec le financement du GFV

Les revenus tirés du GFV sont imposés à l’IR en tant que revenus fonciers. L’optimisation de cet investissement passe par l’achat à crédit des parts, ce qui permet de déduire les intérêts d’emprunts des revenus et de créer un déficit foncier qui est imputable sur le revenu global.

Optimiser une succession grâce groupement viticole

Lors d’une transmission à titre gratuit (succession/donation), les parts de GFV sont exonérées de 75 % de leur valeur dans la limite de 101 897 €, et 50 % au-delà. Pour bénéficier de cet avantage, les parts doivent avoir été détenues au moins 2 ans et doivent rester 5 ans dans le patrimoine de celui qui les reçoit. C’est un avantage de taille pour optimiser une transmission.

Par exemple, il est possible de donner 100 000 € à un neveu sous forme de parts de GFV en ne supportant les droits de mutation que sur 25 % de la valeur, un avantage de taille car l’économie est ici de 42 500 € par rapport à une donation classique !

Réduire l’assiette de l’ISF par le biais d’un GFV

De même, l’article 885 H du CGI sur les GFV pose qu’en matière d’ISF, seuls 25 % de la valeur des parts entrent dans l’assiette de l’impôt, à condition qu’elles aient été détenues depuis au moins deux ans.

Cet avantage est plafonné à 101 897 €, au-delà sera comptabilisé 50 % de la valeur des parts.

Que faut-il attendre d’un investissement dans Groupement Foncier Viticole ?

Acheter des parts de GFV est très proche de l’investissement dans des terres agricoles ou des parts de groupement forestier. Mais, ce type de placement ne se fait pas avec la seule motivation d’obtenir un rendement. C’est avant tout une opération  de diversification, de capitalisation, mais aussi de défiscalisation tant en matière d’ISF que de transmission.  Dès lors, il est important d’envisager cet investissement sur le long terme et dans le cadre d’une stratégie patrimoniale globale.

Comment trouver les meilleurs groupements viticoles ?