Placement immobilier locatif ou placement financier ?

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Lorsqu’un investisseur a du capital à placer, plusieurs opportunités s’offrent à lui : –          Un investissement défiscalisant (ce sujet ne sera pas traité ici car il implique des conditions spécifiques) –          Un investissement immobilier, avec effet de levier –          Un placement financier Pour les personnes en phase de construction du patrimoine, l’investissement dans l’immobilier s’impose souvent de lui-même. La raison en est simple, le crédit offre à partir d’un capital initial minime, un effet de levier qui permet la constitution d’un patrimoine tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. Pourtant ce choix ne doit pas être gravé dans la pierre, une fois les avantages fiscaux terminés la rentabilité diminue sérieusement.

Le rendement de l’immobilier locatif est dopé par l’utilisation du crédit

Tous les  gestionnaires de patrimoine vous expliqueront que lors d’un investissement immobilier locatif, il faut emprunter au maximum afin de se constituer un patrimoine de la manière la plus efficiente possible. Et ils ont raison ! En effet, rappelons que les revenus fonciers sont taxés au taux marginal d’imposition, additionnés des prélèvements sociaux en vigueur (CSG/CRDS, 15,5% à ce jour). Ainsi, si votre taux d’imposition est de 30%, vos revenus fonciers nets seront taxés à 45,5% ! L’utilisation du crédit permet la création de charges qui viendront se soustraire fiscalement aux loyers perçus. Ce système permet donc pendant de nombreuses années de bénéficier d’un rendement net de fiscalité. Mais que se passe-t-il lorsque les charges déductibles ont disparu et que le rendement est soumis aux règles de la fiscalité des revenus fonciers ?

Rendement d’un investissement immobilier à crédit en l’absence de charges

Hypothèses

Un investisseur marié, taxé à 30%, possède un bien d’une valeur de 250 000€. Ce bien génère un rendement de 4%, soit 10 000€ de revenus fonciers annuels, ce qui est un taux élevé dans le contexte actuel. Pour faciliter l’explication, nous occulterons le turnover de locataires (coût : 1 mois de loyer par recherche de locataire et 1 mois de loyer pour établir le bail…), le risque de ne pas en avoir, ou celui de souffrir des loyers impayés (couvert par une assurance ad hoc).

Fiscalité des rendements immobiliers en l’absence de charges

En l’absence de charges annexes, les revenus locatifs sont déclarés sous le régime du micro-foncier. Ce régime permet de bénéficier d’un abattement de 30%, ce qui est plus que les charges effectivement supportées (en général de l’ordre de 12% entre la taxe foncière, les frais de gestion d’agence…). En l’espèce, l’investisseur perçoit donc 10 000 € de loyers brut, sur lesquels sera pratiqué un abattement fiscal de 3 000 €. Les 7 000€ restant devront être intégrés à la déclaration de revenus du contribuable et seront taxés à hauteur de son taux marginal d’imposition. Au final, l’investisseur devra s’acquitter d’une note fiscale de 3 185€  (7 000 € x 30% + 15,5%). Le gain net après impôts est donc de 6 815€, auxquels il faudra déduire environ 1 200€ (12% du loyer brut) de charges courantes, soit 5 615€ nets ! En d’autres termes, une fois que les avantages fiscaux issus du crédit sont terminés, la rentabilité nette de ce placement locatif est de 2,25%. C’est bien loin des 4% dont l’investisseur pense bénéficier à l’origine. Ce rendement baisse à 1,94% pour une personne dont le taux d’imposition serait de 41% !

Rendement net immobilier locatif de 250 000 € (TMI 30 % et 41%)
Rendement annuel 4% Rendement annuel 4%
Loyer 10 000 € Loyer 10 000 €
Abattement 30% Abattement 30%
Charges fixes (taxe foncière…) 12% Charges fixes (taxe foncière…) 12%
Taux moyen d’imposition 30% Taux moyen d’imposition 41%
Prélèvements sociaux 15.50% Prélèvements sociaux 15.50%
RESTE NET 5 615.00 € RESTE NET 4 845.00 €
Rendement annuel 2.25% Rendement annuel 1.94%

Comparaison avec un placement financier dans une assurance vie

Prenons maintenant le même investisseur qui vendrait son appartement pour investir le montant initial de 250 000 € dans un contrat d’assurance vie. Rappelons que notre investisseur peut retirer après 8 ans chaque année 9 200 € d’intérêts sans subir de fiscalité. Chaque retrait comportant une partie de capital et d’intérêts, l’assurance vie permet ainsi de retirer bien plus que la valeur de l’abattement en franchise de fiscalité (hors prélèvements sociaux). Par exemple pour un contrat initial de 250 000 €, ayant enregistré une plus-value de 10 000 €, la possibilité de retrait avant de subir la fiscalité est d’environ 24 000 € (en savoir plus) –          Première hypothèse : l’investisseur ne veut pas prendre de risque et place son capital sur un fonds sécuritaire en € qui rapporte 3% dans la durée Les intérêts de ce placement sont taxés à 15,5% (prélèvements sociaux) annuellement. Ce qui laisse 2,54% de rendement net. Tant que l’investisseur ne rachète pas son placement, il ne subira pas d’imposition supplémentaire, et capitalisera sur l’intégralité du capital et des intérêts. Le placement générerait donc 6 337,5€ nets annuels avant impôts. En cas de rachat intégral du contrat, capital et intérêts, en fonction de l’année de rachat (fiscalité de l’assurance vie), voici les intérêts qui seraient générés après impôts :

Rendement net assurance vie fonds en € à 3%
Taux d’imposition Résultat Net Taux d’imposition Résultat Net
Contrat de moins de 4 ans 30% (IR) 4 088 € 35% 3 713 €
Entre 4 et 8 ans 15% 5 213 € 15% 5 213 €
Plus de 8 ans abattement 4 600€ 7.5% 6 833 € 7.50% 6 833 €
Plus 8 ans abattement 9 200€ 7.5% 7 500 € 7.50% 7 500 €

–          Seconde hypothèse : le capital est placé à 75% sur un fonds en € et 25% sur des unités de compte dynamiques Bien entendu, si cet investisseur souhaite un rendement plus dynamique, il a la possibilité d’agrémenter son placement initial d’un peu de risque supplémentaire, de manière non excessive. Prenons l’hypothèse du même investissement mais cette fois placée à 75% en euros à 3% annuels, et à 25% en unités de compte à 7% annuels (moyenne historique long terme des marchés actions). L’investissement générerait ainsi 4% annuels, soit 10 000€. Si l’investisseur laisse son épargne placée sans toucher aux intérêts, cela lui rapportera donc 9 128€ (les prélèvements sociaux sont prélevés à la source sur les placements en euros) chaque année, soit 3,65%. S’il a besoin de son capital, voici ce qu’il obtiendra :

Rendement net assurance vie 25% UC 75% fonds en €
Taux d’imposition Résultat Net Taux d’imposition Résultat Net
Contrat de moins de 4 ans 30% (IR) 5 450 € 35% 4 950 €
Entre 4 et 8 ans 15% 6 950 € 15% 6 950 €
Plus de 8 ans abattement 4 600€ 7.5% 8 758 € 7.50% 8 758 €
Plus 8 ans abattement 9 200€ 7.5% 9 816 € 7.50% 9 816 €

–          Dernière hypothèse : le capital placé à 25% sur un fonds en € et 75% sur des unités de compte dynamiques Enfin, notre investisseur a prévu de placer son capital à long terme, et souhaite profiter du dynamisme des marchés. En prenant les mêmes hypothèses de rendement que ci-dessus, un tel placement générerait 6% de rendement (15 000€), soit 14 709€ après prélèvements sociaux. En cas de rachat, voici les intérêts générés par an après impôts :

Rendement net assurance vie 75% UC et 25% fonds en €
Taux d’imposition Résultat Net Taux d’imposition Résultat Net
Contrat de moins de 4 ans 30% (IR) 8 175 € 35% 7 425 €
Entre 4 et 8 ans 15% 10 425 € 15% 10 425 €
Plus de 8 ans abattement 4 600€ 7.5% 12 808 € 7.50% 12 606 €
Plus 8 ans abattement 9 200€ 7.5% 13 666 € 7.50% 13 666 €

Cerise sur le gâteau, le capital a une disponibilité quasi immédiate en cas de besoin, est transmissible sans droits de succession à hauteur de 152 500€ par bénéficiaire, ce qui n’est pas le cas pour un placement dans de la pierre (abattement 100 000€ tous les 15 ans), et a une fiscalité avantageuse dans le temps ! –          Comparaison entre les différentes hypothèses, l’investisseur conserve son placement pendant 15 ans Pour la démonstration, partons du principe que l’immobilier prend 1% en valeur par an, et que le loyer est revalorisé du même pourcentage. Pour rappel, en 2013 l’immobilier à Paris intra-muros a perdu 4%, et entre 5% et 10% en grande couronne (source : base de données des notaires).

comparatif-rendement-immobilier-financier

Avec un taux d’imposition de 30%

On s’aperçoit sur ce graphique que le placement en fonds en euros est moins intéressant dans le temps que le placement immobilier en raison de la double revalorisation loyer + immeuble. Mais il faut garder à l’esprit qu’en cas de besoin du capital rapidement, le placement en euros est instantanément liquide, alors que le placement immobilier ne sera disponible qu’au bout de 3 mois après offre par un acheteur potentiel. En 2013, ce placement aurait perdu un minimum de 10% pour trouver un acquéreur. On constate néanmoins que les 2 autres placements sont très intéressants, générant 65% et 123% sur la durée !

En conclusion

A la suite de cette démonstration, nous invitons donc les propriétaires fonciers, dont les dettes sont purgées, à considérer la revente de leurs biens, soit pour réinvestir leur capital dans de la nouvelle pierre (avec le bénéfice de l’effet de levier), et bloquer leur capital pour une durée indéfinie sans garantie de le récupérer rapidement et à un prix qui leur conviendrait, soit pour réaliser un placement financier, avec plus ou moins de risque (selon le profil investisseur établi), liquide et disponible à tout moment. N’oublions pas la leçon des différentes crises économiques et financières passées et parfois récentes : la liquidité n’a pas de prix. Un placement liquide et disponible sera toujours plus efficace qu’un placement bloqué, même si ce dernier semble beaucoup plus attractif. Le jour où vous aurez besoin de vos capitaux, dans le premier cas ils seront là instantanément, dans le second vous serez sans doute obligé d’abandonner la moitié de votre créance pour les récupérer.

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