Le démembrement de propriété, un outil d’optimisation redoutable

Le démembrement de propriété est le fait de séparer l’usufruit d’un bien de la nue-propriété. Concrètement, le nu-propriétaire possède le titre de propriété du bien, tandis que l’usufruitier a le droit de l’utiliser et de jouir des fruits qu’il peut en tirer. C’est un mécanisme extrêmement puissant qui permet de réduire de manière drastique la fiscalité tant en matière de succession que d’impôt sur la fortune, tout en permettant d’amplifier la rentabilité d’un investissement.

Présentation du démembrement de propriété

Le démembrement de propriété est le fait de séparer « l’abusus » ou la nue-propriété d’un bien, de son usufruit (usus et fructus).

Le droit d’usufruit n’est pas permanent et peut être limité dans le temps.

Deux situations s’opposent :

Soit le démembrement est viager ce qui implique qu’au décès de l’usufruitier le nu-propriétaire reçoit la pleine propriété du bien

Soit le démembrement est temporaire, c’est-à-dire établi pour une durée fixe. Dans ce cas, à la fin de la période fixée contractuellement, la pleine propriété est reconstituée dans les mains du nu-propriétaire.

Préparer une succession grâce au démembrement

Le démembrement se retrouve souvent au cœur des stratégies de transmission, et ce pour de multiples raisons.

Dans un premier temps, le démembrement de propriété est une solution intéressante pour les parents dont les enfants n’ont pas encore toutes les aptitudes et la maturité nécessaires pour gérer efficacement un bien immobilier, une société. Ainsi, les parents usufruitiers conservent le droit de gérer ou d’occuper « en bon père de famille » le bien, tout en ayant engagé la transmission de la nue-propriété aux enfants.

Dans un second temps, c’est fiscalement une opération très intéressante. En effet, au moment du démembrement seront payés des droits de mutation portant sur une fraction de la valeur du bien et non sur sa valeur réelle. La reconstitution de la pleine propriété à la fin du démembrement se fait elle en franchise d’impôt et de taxe article 1133 du CGI.

La valeur fiscale de l’usufruit et de la nue-propriété lors d’un démembrement viager dépend de l’âge du l’usufruitier article 669 du CGI :

Âge de l’usufruitier Valeur de l’usufruit Valeur de la nue-propriété
Moins de 21 ans révolus

90 %

10 %

Moins de 31 ans révolus

80 %

20 %

Moins de 41 ans révolus

70 %

30 %

Moins de 51 ans révolus

60 %

40 %

Moins de 61 ans révolus

50 %

50 %

Moins de 71 ans révolus

40 %

60 %

Moins de 81 ans révolus

30 %

70 %

Moins de 91 ans révolus

20 %

80 %

Plus de 91 ans révolus

10 %

90 %

Exemple de l’utilisation du démembrement dans une succession

Un couple dans la cinquantaine et ayant deux enfants peut transmettre grâce au démembrement un bien immobilier d’une valeur d’environ 400 000 en franchise d’impôt.

Le mécanisme sera le suivant :

  • Le bien est démembré
  • La transmission aux enfants porte sur la nue-propriété en viager
  • Cette transmission permet aux parents de conserver l’usage et la jouissance du bien
  • L’évaluation de la nue-propriété est de 50 % de la pleine propriété soit 200 000 euros
  • Chaque enfant reçoit 100 000 euros et peut profiter de l’abattement légal de 100 000 récupérable tous les 15 ans
  • Au décès de l’usufruitier, les nus-propriétaires récupèrent la pleine propriété en franchise d’impôt.
  • De plus, si cet événement a lieu 15 ans après le démembrement, chaque enfant récupère l’abattement de 100 000 euros pour l’appliquer à nouveau sur la succession

Le bilan de cette opération est une transmission avec une facture fiscale de 0 €.

Que se serait-il passé si le couple n’avait pas effectué de démembrement ?

  • Le bien est soumis au barème des droits de succession en ligne directe
  • La valeur du bien est de 400 000 €, ce qui après l’abattement pour chaque enfant donne une valeur finale de 200 000 €
  • Ce montant va être soumis aux droits de mutations à hauteur 20 %
  • Chaque enfant devra supporter environ 20 000 € de droits de succession,

La même transmission, mais non démembrée, va coûter environ 40 000 €.

Optimiser un investissement avec le démembrement

Il est tout à fait possible d’acquérir la nue-propriété indépendamment de l’usufruit d’un bien, ou inversement. Le prix d’acquisition est dès lors réparti entre les deux investisseurs en fonction de la durée du démembrement. Ainsi, les parties ne paieront qu’une fraction de la valeur réelle de la propriété pour l’acquisition.

De surcroît, puisque le nu-propriétaire n’a pas de droit sur l’utilisation (usus) du bien, ni ne peut en tirer parti par exemple en le louant (fructus) jusqu’à ce que l’entière propriété lui revienne, il se décharge de toutes les contraintes de gestion locative, ainsi que des différentes charges relatives aux diverses réparations et à la taxe foncière.

La gestion du bien et son entretien sont sous la responsabilité de l’usufruitier. Grâce au démembrement également, le nu-propriétaire devient propriétaire d’un bien immobilier sans que son acquisition ait une incidence sur son imposition sur le revenu.

Exemple d’un investissement démembré

Le démembrement est couramment utilisé dans le monde des SCPI.

Dans ce cas, il est temporaire, et le prix d’acquisition pour chaque partie est déterminé en fonction d’une clef de répartition.

  • Pour une durée de 5 ans, la nue-propriété est généralement estimée à 78 % de de la valeur en pleine propriété, et l’usufruit à 22 %
  • Pour 10 ans, la répartition est de 64 % pour la nue-propriété, 38 % pour l’usufruit

Le démembrement permet ici d’optimiser et de doper le rendement :

  • l’usufruitier perçoit les revenus sur la valeur totale tout en ayant payé qu’une fraction de son prix, mais la valeur de l’investissement est consommée à la fin de l’opération. Cette solution est par exemple retenue par les entreprises désirant rémunérer leur trésorerie car elles peuvent de surcroît amortir comptablement l’investissement.
  • le nu-propriétaire reçoit à la fin du démembrement la pleine propriété des parts qu’il a acquises avec un rabais important, en franchise d’imposition. Si la personne est redevable de l’ISF cet achat réalisé en cash permet de diminuer l’assiette taxable.

Défiscalisation de l’ISF grâce au démembrement

Le nu-propriétaire n’est pas redevable de l’impôt sur la fortune (ISF), étant donné que la déclaration de la valeur du bien en pleine propriété revient uniquement à l’usufruitier.

Dès lors, un investissement en nue-propriété pour une personne redevable de l’ISF permet dans un premier temps de réduire l’assiette taxable de l’ISF, et dans un second temps de bénéficier de la décote sur la valeur du bien issue du démembrement temporaire.

Dans le cadre d’une famille, il est également possible d’utiliser ce mécanisme pour transmettre de manière temporaire l’usufruit d’un bien à ses enfants. L’intérêt ici sera de sortir de l’assiette taxable à l’impôt sur la fortune ce bien, tout en fournissant aux enfants usufruitiers une source de revenus pour par exemple la durée de leurs études.

Le démembrement temporaire est soumis aux droits de mutation à titre gratuit, concrètement la valeur de l’usufruit qui est donné est estimée à 23 % de la valeur de la pleine propriété par période dix ans.

L’abattement de 100 000 euros par enfant récupérable tous les 15 ans étant utilisable, il est possible de transmettre l’usufruit temporaire d’un bien d’une valeur d’environ 430 000 € par enfant sans subir de fiscalité grâce à l’abattement.

Utilisation du démembrement en entreprise

Le démembrement sert aussi aux chefs d’entreprise pour l’acquisition des locaux de l’entreprise : la structure d’exploitation acquiert l’usufruit pour une durée fixe, et le chef d’entreprise la nue-propriété en nom propre.

Plusieurs avantages à ce montage :

  • Le chef d’entreprise se prépare des revenus complémentaires
  • Pas de taxe foncière, pas de revenus, pas d’ISF pour le nu-propriétaire
  • Acquisition du bien immobilier avec une décote pour le chef d’entreprise,
  • Réunion de la pleine propriété en fin d’usufruit sans impôt ni taxe article
  • En cas de vente ultérieure, la durée de détention pour déterminer l’abattement commence au moment de l’acquisition de la nue-propriété
  • L’immobilier est sorti des risques de gestion de l’entreprise
  • L’entreprise jouie d’une économie par rapport aux loyers classiques
  • Déduction des intérêts d’emprunt contractés pour l’acquisition de l’usufruit par l’entreprise
  • La valeur de l’usufruit est amortissable comptablement

Il s’agit donc d’une opération à la fois très profitable au chef d’entreprise, mais aussi à sa société.

Les implications de la loi de finances 2012 sur le démembrement en entreprise

La loi de finances rectificative de 2012 a porté en frein relatif à l’application de cette stratégie.

En effet, jusque-là il était possible pour un chef d’entreprise possédant déjà les murs de son entreprise de céder ces derniers en usufruit à sa société pour bénéficier des avantages fiscaux de cette opération. Il pouvait ainsi se dégager de la lourde fiscalité des loyers, tout en appliquant au produit de cession les abattements relatifs aux plus-values immobilières.

Or, la loi prévoit aujourd’hui que le produit de cession de l’usufruit ne sera plus considéré comme une plus-value immobilière, mais comme un revenu de même nature que le sous-jacent. En d’autres termes, des revenus fonciers imposables au barème de l’IR. À moins de disposer d’un énorme déficit foncier, l’addition fiscale risque d’être lourde pour le chef d’entreprise.

Cependant, cette nouvelle disposition ne s’applique que si le chef d’entreprise était déjà propriétaire des murs. Il est toujours très intéressant pour une entreprise et son dirigeant d’effectuer l’achat des murs de manière démembrée pour les raisons énoncées précédemment.

Pour conclure sur le démembrement

Malgré les lois de finances, le démembrement reste un outil de choix pour celui qui souhaite optimiser sa fiscalité ou ses investissements. Son utilisation permet à la fois une fiscalité allégée voire nulle en matière de succession, une réduction majeure de l’assiette de l’impôt sur la fortune, des optimisations pour les chefs d’entreprise, un rendement boosté pour les investisseurs. C’est un mécanisme extrêmement puissant dont l’utilisation doit toutefois être encadrée par des professionnels. L’enjeu ici est d’éviter les cas d’abus de droit qui pourraient découler d’une mauvaise utilisation du démembrement.



Laisser un commentaire