Construire et développer un patrimoine

L’investissement pour créer ou développer un patrimoine s’articule autour des deux grandes familles : les placements financiers ou immobiliers. Ces deux véhicules sont complémentaires. En phase de construction du patrimoine, les placements financiers peuvent par exemple servir à faire fructifier une épargne qui servira par la suite d’apport ou de garantie pour l’obtention d’un crédit en vue d’un achat immobilier.

CONSTRUIRE UN PATRIMOINE

Il s’agit d’utiliser des options de placements pour faire croitre son épargne. Cette opération n’utilise pas d’effets de levier autres que les plus-values dégagées par les placements. L’enjeu ici est de trouver les bons supports pour placer son épargne, tant en terme de sécurité, de rentabilité, que de fiscalité.

Les supports utilisés : les comptes épargne, les comptes titres ou PEA, l’assurance vie …

Le travail du gestionnaire de patrimoine est de vous aider à bâtir une stratégie d’épargne cohérente et efficace : création d’une épargne de précaution, ouverture des principaux supports à fiscalité privilégiée pour prendre date, détermination des objectifs à moyen et long terme.

DÉVELOPPER SON PATRIMOINE

Grâce à l’utilisation d’effets de levier, il est possible d’accélérer la construction d’un patrimoine. Il s’agit alors de diminuer le plus possible la pression fiscale, d’optimiser le rendement du placement, mais surtout de favoriser l’utilisation du crédit …

Les leviers de développement sont : utilisation des options ne subissant pas de fiscalité, création d’un apport financier par l’optimisation des rendements, utilisation du crédit.

Le gestionnaire du patrimoine a un rôle essentiel dans cette étape. Il doit effectuer des simulations pour déterminer quel est le scénario le plus profitable pour réaliser les objectifs de son client. Montant de l’apport ?  Pour quel type d’opération ? Crédit amortissable ? Crédit in fine ? Quel délai ? Quel taux ?  Quelles conséquences suivant de multiples scénarios ?

Quels outils pouvez-vous utiliser  ?

PLACEMENTS FINANCIERS . INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS

L'ASSURANCE VIE
ASSURANCE VIE : SÉCURITÉ & SIMPLICITÉ

L’assurance vie est le placement préféré des Français en raison de sa fiscalité et de sa simplicité d’utilisation.

C’est un support dans lequel viennent se loger des fonds. Les fonds peuvent être totalement sécuritaires comme les fonds dits « en euros » garantissant à l’investisseur de ne jamais perdre d’argent en échange d’un rendement réduit, mais constant.

Ils peuvent également être « dynamiques », c’est-à-dire exposés aux mouvements des marchés. Ici pas de sécurité sur le capital, mais une performance largement supérieure lorsque les marchés se portent bien.

  • Avant 8 ans les plus-values sont taxées comme un revenu.
  • Après 8 ans, elles bénéficient dans un premier temps d’un abattement de 9200 € pour un couple et 4600 euros pour un célibataire, puis d’un taux libératoire de 7.5 %.

Comment utiliser l’assurance vie pour se créer un patrimoine ?

Ouvrir un contrat consiste à faire un premier dépôt sur le contrat. Cette simple action permet de prendre date.

L’argent déposé est disponible dès le jour de l’ouverture du contrat, seule la fiscalité sur les plus-values n’est optimale qu’après 8 ans.

Il est possible par la suite d’alimenter le contrat sans contrainte : en une fois, tous les mois, à la suite d’une entrée d’argent…

L’investisseur panache ses placements entre un fonds en euros sécuritaire, et des fonds dynamiques, selon son degré de sensibilité au risque.

Schématiquement, pour une épargne de précaution, il choisira de mettre tout son argent sur le fonds en euros. S’il souhaite faire fructifier son capital, il s’orientera vers des fonds dynamiques.

Une fois le choix des fonds effectué, l’investisseur peut laisser vivre son contrat. Les fonds étant gérés quotidiennement par des professionnels. Il peut également modifier à tout moment la répartition entre sécurité et rendement.

Pourquoi utiliser une assurance vie pour gérer son patrimoine ?

Les fonds en euros totalement sécurisés ont un rendement bien meilleur que celui du livret A.

Les fonds dynamiques permettent de profiter de la performance des marchés sans avoir de connaissances en matière d’investissement boursier.

L’assurance vie permet de placer son épargne, de la faire fructifier, ou d’organiser une transmission.

LE COMPTE TITRES
COMPTE TITRES : LIBERTÉ & CHOIX

Le compte titres est le couteau suisse de l’investissement. Il s’ouvre auprès d’une banque ou d’un organisme financier et permet d’investir sur l’ensemble des placements financiers disponibles : Fonds, Actions, Obligations, Trackers, Future, Warrants, et ce sans aucune limite.

Le compte titres n’impose aucune contrainte, il n’y a pas de plafond d’investissement, il est possible d’en détenir plusieurs auprès de multiples établissements, il peut être individuel, joint ou indivis, ouvert par un particulier, une personne morale.

Si au premier abord il semble être le véhicule idéal pour les investissements, il faut toutefois nuancer ce constat en prenant en compte sa fiscalité. En effet, le compte titres ne présente certes aucune contrainte, mais il n’offre pas non plus d’avantage fiscal. Les plus-values sont ainsi directement intégrées aux revenus de son détenteur et subissent donc le barème progressif d’imposition.

Comment utiliser un compte titres pour se créer un patrimoine ?

Le dépôt minimum requis pour l’ouverture d’un compte titre varie selon les établissements, mais il est général minime : quelques centaines d’euros. Ce dépôt peut être immédiatement utilisé pour investir sur des parts de fonds ou sur des trackers.

Acheter des actions demande toutefois un investissement supérieur. On considère généralement qu’une bonne diversification commence avec 10 titres différents.

En conséquence et pour compenser les frais s’appliquant à l’achat d’actions, un compte titres ouvert dans l’objectif de créer un portefeuille d’actions doit être ouvert avec un minimum de 7000 ou 10 000 €, ce qui correspond à 10 lignes de 700 à 1000 €.

Il convient aussi de noter que ce type d’investissement dans des titres vifs requiert des connaissances pour être réalisé de manière pérenne.

Pourquoi utiliser un compte titres pour gérer son patrimoine ?

Il s’utilise en complément d’autres outils que sont l’assurance vie et le PEA.

Le compte titres permet de recueillir tous les investissements qui ne peuvent trouver une place dans une enveloppe à fiscalité privilégiée. Il peut s’agir par exemple de l’achat d’actions en direct sur les marchés étrangers, de fonds qui ne sont pas éligibles à l’assurance vie, d’investissement sur les matières premières ou autres

Il ne présente aucune contrainte, sa souplesse d’utilisation est totale. Il est possible de l’ouvrir et de réaliser immédiatement des opérations sur le court terme, comme de le garder pour une stratégie d’investissement plus longue.

Il peut être souscrit par une personne morale pour faire fructifier une trésorerie.

LE PEA
PEA : FISCALITÉ MINIMUM

Le plan d’épargne en actions est similaire en terme de fonctionnement au compte titres à l’exception du fait qu’il ne peut recueillir que des valeurs mobilières issues de l’Union européenne, ou des fonds composés au minimum à 75 % de valeurs européennes. Cette spécificité est de taille, car elle limite grandement les possibilités d’investissement. Elle s’accompagne cependant d’un avantage tout aussi important.

Ainsi après 5 ans d’existence, tous les bénéfices réalisés au sein d’un PEA sont exonérés d’imposition sur le revenu. Cet avantage est sans égal dans le domaine de l’investissement. Une personne physique ne peut détenir qu’un seul PEA et le montant des dépôts est plafonné à 132 000 € pour une personne seule, 264 000 € pour un couple.

Comment utiliser un PEA

La spécificité du PEA est sa fiscalité sans équivalent. Elle est cependant soumise à condition : le PEA doit être ouvert depuis 5 ans pour être totalement défiscalisé, 8 ans pour être totalement défiscalisé et pouvoir être retiré sans entraîner la fermeture du PEA. Dès lors, le PEA doit être ouvert le plus tôt possible pour prendre date.

  • Avant 5 ans, ne doivent être placées dessus que des sommes dont l’investisseur ne compte pas avoir besoin sur le court terme. Bien qu’elles restent disponibles à tout moment, le retrait entraînerait l’imposition des plus-values et la fermeture du compte.
  • Entre 5 et 8 ans, les retraits ne sont plus imposés, mais ils entraînent toujours la clôture du PEA.
  • Après 8 ans, les retraits ne sont pas imposés et ils entraînent plus la clôture du PEA. Par contre, une fois le premier retrait effectué, les dépôts futurs deviennent impossibles.

Idéalement il faudrait donc utiliser le PEA pour ses investissements à long terme et maximiser l’utilisation du plafond avant de commencer à procéder aux premiers retraits après 8 ans.

Pourquoi utiliser un PEA

Aucun autre véhicule d’investissement n’offre la possibilité d’être totalement exonéré d’imposition. L’argent placé dans le PEA travaille sans jamais avoir à subir de taxes, il bénéficie ainsi de l’effet souvent qualifié de magique des intérêts composés.

Il est possible de loger sous condition dans un PEA des parts de sociétés non cotées, par exemple les parts d’une SARL ou d’une société familiale. La cession de ces parts se trouvant dans un PEA de plus de 5 ans est totalement défiscalisée.

Il est possible dans une certaine mesure de contourner les limitations géographiques imposées par le législateur.

Enfin la sortie du PEA peut se faire sous forme de rente pour la création de revenus complémentaires pour la retraite.

LE CONTRAT DE CAPITALISATION
CONTRAT DE CAPITALISATION : ISF & ENTREPRISES

Le contrat de capitalisation est très similaire à l’assurance vie. La plupart du temps les assureurs proposent le même contrat en deux versions : une vie et une capitalisation. Il partage avec l’assurance vie les mêmes règles et avantages en matière de fiscalité sur les plus-values, ainsi que les mêmes possibilités d’investissement.

Il existe cependant deux différences majeures :

  • La valeur du contrat utilisée pour calculer le patrimoine taxable à l’ISF d’un contribuable est la valeur nominale. C’est-à-dire, le montant des dépôts qui ont été effectués dessus. Les plus-values dégagées avec le temps ne rentrent donc pas en compte dans le calcul de l’impôt sur la fortune ce qui permet aux contribuables de faire d’importantes économies.
  • En matière de succession, le contrat de capitalisation ne bénéficie pas de l’abattement conféré à l’assurance vie par le droit des assurances. Sa valeur est intégrée dans la succession.

Il est cependant possible de transmettre à ses héritiers le contrat et donc son antériorité fiscale, sans avoir à la clôturer. À l’inverse de l’assurance vie, le contrat de capitalisation peut être souscrit par une personne morale, que ce soit une entreprise à l’IS ou à l’IR.

Comment utiliser un contrat de capitalisation

Le contrat de capitalisation s’utilise de la même manière qu’une assurance vie.

L’argent placé dans le contrat de capitalisation est investi sur des fonds. L’investisseur a le choix entre un fonds en euros sécurisé, et une multitude de fonds dynamiques plus ou moins exposés aux marchés. Le choix entre les fonds se fait en fonction de la sensibilité au risque de l’investisseur. Cette répartition peut être modifiée librement et à tout moment pendant la durée du contrat.

À l’instar de l’assurance vie, le contrat de capitalisation ne trouve sa maturité fiscale sur les plus-values qu’après 8 ans. Bien que l’argent soit disponible à tout moment, il est souhaitable pour optimiser l’utilisation du contrat de n’y placer pendant les 8 premières années qu’une épargne à long terme. Ainsi, il est recommandé d’ouvrir un contrat dès que possible, ne serait-ce qu’en l’alimentant au minimum, pour commencer à faire courir l’antériorité fiscale.

Enfin, il est important de noter que le contrat de capitalisation est un outil de protection contre l’ISF dès son premier jour d’existence. Nul besoin d’attendre pour bénéficier de cet avantage.

Pourquoi utiliser un contrat de capitalisation

Le contrat de capitalisation est utilisé en premier lieu par les personnes désirant se protéger de la fiscalité galopante qu’elle soit sur les plus-values ou sur le patrimoine. Son avantage est très conséquent en matière d’impôt sur la fortune, surtout dans le climat actuel d’alourdissement de la fiscalité.

Le contrat de capitalisation est également un outil de choix pour préparer une transmission, il permet de transmettre en plus du capital qu’il contient un avantage fiscal de taille.

C’est également un placement largement plébiscité par les entreprises, car il permet de dynamiser une trésorerie en ayant accès à un large panel d’investissements.

IMMOBILIER MEUBLÉ
IMMOBILIER MEUBLÉ

La location meublée consiste à investir dans un bien qui sera loué meublé pour de courtes périodes.

Au sens fiscal, cette activité et les revenus qui en sont tirés sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux ce qui leur confère certains avantages.

L’avantage majeur du régime de la location meublée est de pouvoir amortir la valeur d’achat du bien sur les loyers perçus. En d’autres termes, chaque année une fraction de la valeur du bien viendra s’imputer sur les loyers perçus ce qui permet de les défiscaliser.

Cette mesure s’ajoutant au fait de pouvoir déduire les intérêts d’emprunt contractés pour l’achat du bien, l’investisseur peut estimer pouvoir percevoir pendant de très nombreuses années des loyers défiscalisés (environ 20 ans).

Comment investir dans l’immobilier meublé ?

Soit l’opération est réalisée directement par l’investisseur, soit ce dernier investit dans des résidences qui sont gérées par des professionnels.

Il peut s’agir par exemple d’Ehpad, de résidences étudiantes, de résidences hôtelières… Dans ce cas l’investisseur se décharge complètement des soucis de gestion.

Comme toujours, les intermédiaires et les programmes doivent être choisis avec la plus grande prudence.

De même, il est conseillé d’effectuer de multiples simulations pour déterminer quelles sont les meilleures solutions de financement du projet.

Pourquoi choisir ce type d’immobilier ?

La location meublée permet de percevoir des revenus défiscalisés pendant un grand nombre d’années.

C’est également une solution de choix pour celui qui souhaite investir dans l’immobilier sans avoir à s’occuper de toute la gestion.

SCPI DE RENDEMENT
SCPI DE RENDEMENT

Acheter des parts de SCPI de rendement, c’est acheter des parts d’une société qui gère un immense parc de biens immobiliers le plus souvent professionnels.

L’investisseur va ainsi percevoir des loyers en fonction du nombre de parts qu’il a acquises et de la rentabilité du parc immobilier. De plus, il peut à tout moment se dégager de son investissement en procédant à la revente des parts.

Comment investir dans des SCPI ?

Les parts de SCPI sont facilement accessibles, la valeur d’une part vaut généralement quelques centaines d’euros. Et bien qu’il ne soit généralement pas recommandé d’investir moins de 10 000 €, on est bien en deçà de ce que demande un investissement immobilier classique.

Pour maximiser le rendement, il est préférable d’investir à crédit. Les intérêts de l’emprunt viendront fiscalement s’imputer aux loyers ce qui permettra de les défiscaliser.

Les banques essaient d’imposer aux personnes désirant emprunter leurs SCPI maisons plus ou moins performantes. Il est important de noter qu’il est parfaitement possible de trouver un financement à crédit sans avoir à subir le dictat des banques quant au choix des SCPI.

Pourquoi investir dans des SCPI ?

L’investissement dans des SCPI permet de se positionner sur un marché difficilement accessible autrement : l’immobilier professionnel. Il s’agit le plus souvent d’immenses surfaces qui demandent de lourds investissements.

Le fait d’être investi dans une SCPI permet de réduire au maximum les risques. Chaque SCPI possède de nombreux immeubles, sur tous les territoires, loués par des centaines ou des milliers de locataires.

Sur les six dernières années le rendement moyen des SCPI est de 7 %, bien au-delà de l’immobilier classique, les soucis de gestion en moins !

Les SCPI peuvent être utilisés pour dynamiser la trésorerie d’une entreprise, c’est même une excellente solution, car elle est amortissable comptablement.

IMMOBILIER DÉFISCALISANT
IMMOBILIER DÉFISCALISANT

Les investissements immobiliers locatifs offrant une défiscalisation ont la particularité de ne présenter un intérêt que si l’investisseur peut tirer un avantage maximum du coup de pouce fiscal qui leur est attaché. En ce sens, leur utilisation dans une phase de construction du patrimoine n’est pas toujours le choix optimal.

Il s’agit par exemple de :

  • La loi Duflot qui permet de réduire l’imposition jusqu’à 6 000 par an pendant 9 ans,
  • La loi Malraux qui offre une réduction d’impôt comprise entre 22 % et 30 % de la valeur de travaux de restauration immobilière,
  • La loi Monuments Historiques permettant de défiscaliser son revenu global,
  • Le Girardin immobilier concernant les investissements réalisés dans les DOM-TOM

Nous nous contenterons ici de cette brève présentation, une analyse plus poussée étant réalisée dans la section consacrée à la défiscalisation.

Comment investir dans des placements défiscalisants ?

Tous les dispositifs défiscalisants doivent être abordés avec la plus grande précaution.

La réduction d’impôt est certes une caractéristique importante, mais il est essentiel de ne pas laisser de côté les autres éléments de cet investissement.

Une attention toute particulière doit être portée à chaque élément du dossier : choix du financement, choix du prometteur, choix du programme, ou encore localisation du bien et potentialité du marché.

Faire appel à un professionnel de confiance qui prendra le temps de sélectionner les bons programmes, les bons intermédiaires, et qui s’engagera à vos côtés est impératif.

Pourquoi investir ?

Ce type d’investissement peut être intéressant s’il est accompagné d’un véritable besoin dans l’avantage fiscal accordé.

Le fait de pouvoir réaliser l’opération immobilière à crédit permet de constituer un patrimoine financé par les loyers.

L’immobilier offre une protection contre l’inflation et permet de dégager des revenus complémentaires.

AUTRES SOLUTIONS
AUTRES SOLUTIONS …

Les solutions présentées ici ne sont pas exhaustives, il s’agit des principaux véhicules d’investissement utilisés. D’autres options peuvent être trouvées pour répondre à vos besoins et vos attentes.

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